Geen paniek, we gaan 1 miljoen woningen bouwen

Als ik de staat van de Nederlandse politiek psychologisch zou moeten duiden dan is het “manisch-depressief”. Zeker als ik het vanuit mijn eigen vakgebied bezie. Jarenlang was er weinig aandacht voor de bouw. Het ministerie dat de Ruimtelijke Ordening organiseerde werd zelfs opgedoekt. Een paar jaar geleden begonnen de prijzen van woningen te stijgen en toen die woningprijzen ruim voorbij het  plafond van voor de kredietcrisis schoten sloeg de paniek toe.

Iemand ontdekte dat er 1 miljoen woningen gebouwd moeten worden waarop de manische politici “bouwen, bouwen, bouwen” gingen schreeuwen en het depressieve deel allerlei redenen ging bedenken waarom dat niet kon en hoe het zover had kunnen komen.

Ik zit midden in die bouw en voel de paniek tot op de steiger. Willen we meer houtbouw? Dan stijgt de prijs van hout. Willen we meer locaties? Dan stijgt de grondprijs. Gasloos bouwen? Nauwelijks een warmtepomp-installateur te krijgen.

Ondertussen bouwen we gewoon rond de 70.000 woningen per jaar. “Dat is veel te weinig,” kan er manisch geschreeuwd worden maar dat is voor nu genoeg. Naast die 70.000 nieuwbouwwoningen komen er nog eens ruim 20.000 woningen bij door transformatie en splitsing. We hebben volgens de prognoses 1,16 miljoen extra woningen nodig voor 2035. In het huidige bouwtempo redden we dat makkelijk.

“We zitten in een wooncrisis” roept het depressieve electoraat tijdens woonprotesten. Wie ben ik om te ontkennen dat het vinden van een betaalbare woning een groot probleem is. Maar als ik zie dat het woningtekort tijdens de Covid-uitbraak met 50.000 woningen is gedaald en de woningprijzen met 10 tot 20% zijn gestegen dan heb ik niet de indruk dat er een direct verband tussen het woningtekort en de woningbetaalbaarheid zit.

Op het moment is het woningtekort 3%. Dat is veel en veel lager dan tijdens de naoorlogse woningnood en zeker de banken en de overheid hebben niet de bedoeling om het woningtekort naar nul te brengen. Dat zou desastreus zijn voor de hypotheken in zwakkere woonregio’s. Het streven is een woningtekort van 2%. Als we nu opeens 120.000 woningen zouden bijbouwen is het woningtekort opgelost. Je zou het ook kunnen omdraaien. In minder dan anderhalf jaar bouwen we zoveel woningen. Dat is een wachttijd waar de gemiddelde woningzoekende graag voor zou tekenen.

Zo simpel is het natuurlijk niet. Nu de Covid-maatregelen worden afgebouwd zal het aantal woningzoekenden waarschijnlijk weer stijgen en de laatste jaren groeide het aantal woningzoekenden bijna even snel als de woningvoorraad. Bovendien slopen we ook woningen, ongeveer 12.000 per jaar. Dat is eigenlijk een bizar klein deel van de 8 miljoen woningen die we in Nederland hebben. Ik heb al vaker geschreven dat we woningen moeten bouwen die honderd jaar mee kunnen. Op basis van deze sloopcijfers moet ik dat getal bijstellen. Als je van de 8 miljoen woningen in Nederland er per jaar maar 12.000 sloopt dan gaat een huis gemiddeld 650 jaar mee.

Deze snelle berekening laat nog maar eens zien hoe absurd de voorstellen zijn om noodwoningen voor 15 jaar neer te zetten. De uitdaging is om woningen neer te zetten die veel langer mee gaan. Iedere tijdelijke woning die we nu bouwen is een probleem in 2035 en dan heb ik het nog niet over de verspilling van mankracht en materiaal. Een duurzame tijdelijke woning is een marketing-product als biodiesel of kraanwater in plastic flesjes.

Datzelfde zou je misschien kunnen zeggen over de woningfabrieken waar ze in het Noorden van het land mee willen gaan experimenteren. Alles is daarbij gericht op haast. Die lijkt vooral ingegeven door het feit dat als een fabriek er staat en er per jaar een paar duizend woningen van de band rollen er plek moet zijn om die woningen neer te zetten. Dat klinkt niet goed en dat is het ook niet. De grootste makke van de nieuwe generatie woningfabrieken is dat ze niet willen inspelen op de vraag die ze van de woningmarkt krijgen maar een product neerzetten waar de markt voor klaargemaakt moet worden.

Zoals ik in een artikel op Andere Tijden Architectuur schreef verschilt het concept van deze woningfabrieken nauwelijks van de woningfabrieken in de naoorlogse jaren. De wereld is wel veranderd. Er zijn nauwelijks grote uitbreidingswijken gepland in de wei, vooralsnog komt 80% van de nieuwbouw op complexe binnenstedelijke locaties. De helft van de benodigde nieuwbouwwoningen zijn appartementen. Dat is volgens de eerder aangehaalde prognoses en het komt mij voor dat het percentage appartementen hoger zal uitvallen.

Het Economisch Instituut voor de Bouw voert de bouwlobby met cijfers uit door henzelf verrichte woonvoorkeuronderzoeken waarbij de huidige verhuisbeweginingen worden geprojecteerd op de toekomst. Daaruit blijkt dat de meeste Nederlanders een ruim huis met een tuin willen. Logisch, er zijn nu ook veel huizen met een tuin. Het is een advies als dat van een luie makelaar die je aanraadt hetzelfde huis te ontwerpen als wat hij zojuist om de hoek verkocht heeft.

We barsten van de eengezinswoningen. Voor ieder Nederlands gezin met kinderen is er niet 1 maar staan er ergens in Nederland 2 eengezinswoningen. Gemiddeld hebben we per Nederlander 65 m2 woonoppervlakte. Voor een gezin met 2 kinderen is dat 260 m2 netto woonoppervlak. In ons dichtbevolkte land hebben we per persoon ongeveer anderhalf keer zoveel woning als in Engeland of Duitsland.

En dat niet alleen. Er is in Europa maar 1 land dat naar verhouding meer eengezinswoningen heeft dan Nederland. Ierland heeft percentueel nog net iets meer eengezinswoningen maar landen als Frankrijk, Denemarken en Polen al veel minder en in Duitsland, Spanje en nog 7 Europese landen bestaat meer dan de helft van de woningen uit appartementen.

Toch is het in Nederland lastig om een betaalbare eengezinswoning te vinden. Manisch-depressieve politici willen afhankelijk van hun achterban meer woningen, meer geld of allebei. Niemand durft te zeggen dat met een beetje geduld die eengezinswoningen zeker vrijkomen. Zelfs de belangenbehartiger van de huizenbezitters de Vereniging Eigen Huis licht eerlijk toe dat jaarlijks alleen al 65.000 eengezinswoningen van babyboomers vrijkomen vanwege ouderdom of overlijden.

Voorlopig vliegen die woningen als zoete broodjes over de toonbank. Ik vraag me af of dat in 2030, als het aantal vrijkomende babyboomereengezinswoningen naar 90.000 per jaar is gestegen nog steeds het geval is. Er komen jaarlijks per saldo maar zo’n 6.000 gezinnen met kinderen bij. Natuurlijk zijn er ook stellen zonder kinderen en eenoudergezinnen maar de groei van het aantal huishoudens bestaat voor 70% uit alleenstaanden. Uit weduwen en weduwnaren, uit starters die op zichzelf gaan wonen, uit gescheiden mannen of vrouwen zonder kinderen, uit studenten en voor een behoorlijk groot deel uit arbeidsmigranten die hier productie- of steeds vaker kenniswerk komen doen.

De cijfers van de bouwlobby bevestigen dat er nu een heel groot aandeel eengezinswoningen is. Ze worden dankbaar aangegrepen om te pleiten voor rijtjes fabriekswoningen in de wei. Dat is makkelijker geld verdienen dan op binnenstedelijke locaties. Het is te hopen dat onze politici geen zwakke knieën krijgen. De Partij voor de Dieren schreef tot mijn verbazing in haar verkiezingsprogramma dat op landbouwgrond beter woonwijken gemaakt kunnen worden. Ze hebben nog een grotere hekel aan boeren dan aan bouwers blijkbaar.

De woningbouwpaniek geeft allerlei vreemde ruis over de vraag of er ruimte is voor die 1 miljoen woningen. Alsof ze zichzelf te kakken wil zetten kwam de BoerBurgerBeweging met het plan 300.000 woningen in het natuurgebied Oostvaardersplassen te bouwen. Toen het meewarig zuchten daarover net verstomd was presenteerden onder andere asfaltbedrijf Heijmans en woningcorporatie Alliantie een losse flodder om 50.000 woningen tegen de A27 bij Zeewolde aan te plakken. Eemvallei noemen ze het. Almere-Eind hadden ze het beter kunnen noemen. 15 jaar geleden al kreeg Almere de taak om 60.000 woningen in de polder te realiseren. Bijna een verdubbeling van de toenmalige woningvoorraad. 15 jaar later zijn er ca 15.000 nieuwe woningen toegevoegd. Tijdens de Kredietcrisis wist Adri Duyvesteijn de productie nog een beetje op peil te houden door zelfbouw en het IkbouwbetaalbaarinAlmere project. De laatste jaren wordt er voortvarend gebouwd maar het aanbod volgt de vraag en die stokt in de Almeerse polder nu schijnbaar bij 1600 woningen per jaar.

Out of the box-plannen zijn overbodig; de plannen voor de komende jaren liggen al klaar. Meer dan de helft van de woningen komt in de Randstad, 90% van de opgave ligt in de provincies Zuid Holland, Noord Holland, Utrecht, Noord Brabant, Gelderland, Overijssel en Flevoland. Daar zijn alle partijen het over eens. Dat 80% binnenstedelijk gebouwd moet worden noem ik maar even een kwestie van wennen. Het maakt op de lange termijn onze steden en dorpen sterker. Dat is een maatschappelijke waarde die gaat boven het belang van de bouwers en in Almere is zichtbaar dat aan het bouwen in de wei snel een grens zit.

De discussie of er appartementen of eengezinswoningen gebouwd moeten worden gaat over details. Het adviesbureau van de overheid berekent 49% appartementen, de bouwlobby komt tot 46%. Vooralsnog zijn er te weinig locaties voor eengezinswoningen vindt de bouwlobby. Misschien is dat maar goed ook. De bouw is helaas vaak een beroepsgroep die eerst al het makkelijke werk aanneemt om vervolgens bij de iets moeilijkere klussen te roepen “dat gaat nooit,” of “dat gaat extra kosten” of “dat doen wij zo niet.”

Als dat de discussie wordt is het zaak om rustig te blijven. Het begint ermee dat we die ruim 1 miljoen woningen de komende 15 jaar gewoon gaan bouwen. Jarenlang bouwden we teveel eengezinswoningen. Een paar jaar wat extra nieuwbouwappartementen trekt de verhouding in balans. Een groot deel van de locaties ligt klaar, daar hoeven geen polders voor opgekocht en opgehoogd te worden. We moeten ons niet laten afleiden door de haast van de politiek. Rustig doorbouwen, 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar, nog wat transformaties, splitsingen en optoppingen erbij en we gaan die miljoen woningen makkelijk halen!