De Burman in aanbouw

Het dreigt te gaan lukken! Vier jaar geleden werd ik samen met Joost Vorstenbosch gevraagd onze visie te geven op dit project aan de Burmandwarsstraat. Een galerijflat met stevig achterstallig onderhoud op een toplocatie in Amsterdam. Bijna bovenop metrostation Wibautstraat op een steenworp van de Amstel.

Er zijn wel vaker appartementencomplexen gerenoveerd en opgetopt maar waarschijnlijk is dit de eerste keer dat het initiatief bij de bewoners zelf lag. Het project is als collectief particuliere stadsvernieuwing uniek nog voor de duurzame metamorfose gebouwd is. Hoog tijd om de lessen die wij leerden te delen.

Enthousiaste bewoners in een krakkemikkig gebouw

Er was veel mis met het appartementencomplex. Het is gebouwd in de jaren tachtig tijdens de door wethouder Jan Schaefer aangewakkerde bouwwoede. Emeritus hoogleraar Jan Brouwer maakte een baanbrekend ontwerp. Nadat we hem onze plannen hadden laten zien vertelde hij ons hoe aannemersbedrijf Wilma met zijn ontwerp aan de haal was gegaan. Alle verfijnde details werden wegbezuinigd, het enige innovatieve wat bleef was de geprefabriceerde betonconstructie.

Vijftien jaar geleden besloot corporatie Ymere de sociale huurwoningen in de galerijflat één voor één uit te ponden. Inmiddels is meer dan de helft van de woningen verkocht. Het heeft een bijzondere mix van bewoners opgeleverd, een prachtige dwarsdoorsnede van Amsterdammers. De bewoners hebben door groen aan te planten, halfjaarlijkse opruimdagen en kleine verbeteringen veel bijgedragen aan het vriendelijker maken van dit hoekige gebouw. Tegelijkertijd weigerde Ymere al jaren in het gebouw te investeren. Als grootste stem in de vereniging van eigenaren hield Ymere langjarig onderhoud tegen. Met pappen en nathouden werden lekkende rioolpijpen, vochtige bouwmuren en rottende kozijnen bestreden.

Nadat de kopers langzaam de meerderheid van stemmen in de vereniging van eigenaren (VVE) verwierven wilde het bestuur eens professioneel naar de toekomst van hun gebouw laten kijken. Ze waren al in gesprek met een commerciële ontwikkelaar die voorstelde het hele pand te slopen en te vervangen door nieuwbouw toen ze Joost en mij uitnodigden. Wij zeiden eerlijk dat slopen en opnieuw beginnen misschien bouwkundig het beste was maar dat je als bewoner daarmee je hypotheek verliest en dat het maar de vraag is of je na de vernieuwing je eigen woning kunt terugkopen.

We hadden een alternatief; het bestemmingsplan liet ruimte voor een extra verdieping met 8 tot 15 extra woningen. Als de bewoners zelf die woningen ontwikkelden leverde dat een flink deel van het geld op dat nodig was om de flat te renoveren. Een mooi ideaal en een hels karwei, al snel mochten Joost en ik op bezoek bij alle 37 bewoners om te verkennen wat zij van onze plannen vonden. We zaten aan keukentafels, met de hond op schoot, op de bank bij de tv, kregen kritische vragen maar ook heel veel enthousiasme. Het bleek verrassend eenvoudig alle verschillende wensen van de kopers en huurders tot een eenduidig plan te smeden. Er waren nog veel onzekerheden over de kosten en de opbrengsten maar de bewoners stemden unaniem voor de plannen.

De grote boze corporatie

Zelfs de afgevaardigde van Ymere wilde dolgraag dat de renovatie en optopping door zouden gaan. Helaas kreeg hij zijn organisatie minder makkelijk mee. Het duurde maanden voor er een afspraak met een projectmanager was, die wilde ons vervolgens alleen maar duidelijk maken dat Ymere geen tijd en geld had voor het project. Gelukkig was deze manager na een half jaar naar een andere corporatie overgestapt en konden we een nieuwe poging wagen.

Ondertussen had een technisch medewerker van Ymere ons getipt een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te laten stellen. Dat leverde een leerzaam en schokkend rapport op. De kosten voor al het incidentele onderhoud aan het gebouw waren al hoog en zouden de komende jaren zonder grote ingrepen alleen maar verder oplopen. Dankbaar maakten we gebruik van de onderhoudsanalyse. Op basis van verschillende scenario’s lieten we zien dat de risico’s van een grootschalige renovatie met nieuwbouw op het dak misschien wel kleiner zijn dan de risico’s bij het pappen en nathouden scenario. Na een jaar was Ymere overtuigd. Daarna duurde het nog een jaar voordat het bestuur van Ymere het aan ons toegestuurde akkoord formeel bevestigde. In de tussentijd bedacht de financiële administratie van Ymere eenzijdig dat de schriftelijk toegezegde financiële bijdrage niet zou worden nagekomen. Er werd zestigduizend euro gekort op de toch al beperkte bijdrage die Ymere leverde. Organisaties zijn nu eenmaal minder betrouwbaar dan mensen.

Een andere hindermacht

Het wachten was niet alleen op Ymere. Ook de gemeente Amsterdam had grote moeite om tot een besluit te komen. Ondanks dat we vanaf het begin veel steun van één van de stadsdeelbestuurders kregen draaiden de ambtelijke molens traag. Zoals bijna heel Amsterdam staat de flat op erfpachtgrond. Voor het toevoegen van woningen rekenden we daarom op een erfpachtconversie. Een bedrag dat de VvE moet betalen voor de extra grondwaarde die ontstaat door de nieuwe appartementen. Nadat we onze eerste plannen hadden ingediend duurde het een jaar voordat bureau erfpacht met een prijs kwam. Een indicatie welteverstaan, “waaraan geen rechten kunnen worden ontleend.” Het definitieve bedrag voor de erfpacht wordt pas vastgesteld nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Het hele project is dan uitgewerkt maar de op één na grootste kostenpost op de bouwkosten na, blijft tot op het laatst onzeker.

Behalve de erfpacht moest er dus ook een omgevingsvergunning komen. Ruim een jaar geleden dienden we de plannen in. We hadden overleg met de buren gehad en de plannen voorbesproken met betrokken ambtenaren. Met politieke steun van het stadsdeel kregen we ontheffing om niet 40% sociale en 40% middeldure huur te realiseren. De vergunningsprocedure leek een formaliteit. Vlak voor kerstavond, ik was al op weg naar mijn familie in het Zuiden kreeg ik een telefoontje. De behandelend ambtenaar was tot begin december op vakantie geweest en had nu pas naar onze stukken gekeken. Ze waren niet volledig en de termijn om ze aan te vullen verliep. Of we onze aanvraag wilden intrekken en in januari opnieuw indienen. Het was even geen zalige kerst in mijn hoofd.

Het was met name het Bibob-dossier, de stukken waarmee we moeten aantonen dat er geen crimineel geld gemoeid is met deze investering, dat ons parten speelde. De afdeling Bibob wilde bijvoorbeeld weten hoe de nieuwbouw werd gefinancierd. Het liefst met een koopcontract, maar de woningen kunnen pas verkocht worden als er een vergunning is. Dit kip-ei-probleem drong maar moeizaam bij de Bibob-ambtenaren door. De discussie liep zo hoog op dat de bewoner die als contactpersoon voor de vergunningaanvraag optrad een mail ontving waarin hij er fijntjes op werd gewezen dat het “foutief invullen van het Bibob-formulier een strafbaar feit is en kan leiden tot een gevangenisstraf.” Bleek rond de neus vroeg hij ons om steun en hoewel de wijze van financiering niet echt een bouwkundig probleem is gaven we zo goed mogelijk advies.

Buiten de Bibob waren er geen noemenswaardige opmerkingen op onze aanvraag. De gemeente maakte gebruik van de maximale zes weken uitstel die ze zelf konden toevoegen aan de procedure en na veertien weken leken we de vergunning te hebben. Dat bleek te vroeg gejuicht. Eén van de kopers kon de uitbreiding van een woning niet financieren. Dit had een kleine aanpassing aan de brandcompartimentering tot gevolg. Daarvoor moest een nieuwe aanvraag worden ingediend. Opnieuw gingen we een procedure in. Twaalf weken later kregen we een lange lijst met vragen. Verbaasd belde ik met de afdeling vergunningen. Ik vroeg of het zinvol was voor een wijziging van de brandcompartimenten extra funderingsberekeningen aan te leveren. Volgens degene die me te woord stond moesten we vooral doen wat ons gevraagd werd. Omdat ik daar net iets te eigenwijs voor ben belde ik met de constructeur die om de funderingstekeningen vroeg. Die bleek niet te weten dat dit alleen een wijziging van een brandcompartiment was en ontdekte pas dankzij mijn telefoontje dat hij voor de tweede keer hetzelfde project aan het beoordelen was.

En prijzen bleven maar stijgen

De lange procedures maakten de bouw niet goedkoper. Iedere begrotingsronde stegen de bouwprijzen en tot overmaat van ramp bleek bij ieder bouwkundig onderzoek de staat van het gebouw nog beroerder dan we dachten. Het gevolg was dat een aantal van de bewonerswensen gaandeweg het proces werden wegbezuinigd. Het maakte het overleg met de bewoners er niet gezelliger op.

Al in een vroege fase hadden we een aannemer bij het project betrokken. In een overspannen bouwmarkt zoals de afgelopen jaren leek me het voorbereiden van de bouw met één aannemer verstandiger dan een compleet plan aanbesteden. Zeker voor een project met zoveel onzekerheden als dit. Dat werd bevestigd tijdens het intensieve overleg dat we met de aannemer voerden. Ik kan me een moment herinneren dat we in afwachting van een nieuwe onheilspellende bouwbegroting in de vergaderzaal van het bouwbedrijf zaten. Uit de kamer naast ons klonk een opgewonden discussie. Later dan gepland kwamen de drie directeuren binnen. De technisch directeur zei dat we ondanks alles doorgingen met het project. De risico’s overstegen al lang de opbrengsten maar er zat teveel werk en teveel geld in het project om te stoppen.

Gaandeweg merkten Joost en ik dat door al het bouwkundige getouwtrek met de aannemer onze adviezen door de vereniging van eigenaren niet langer als onafhankelijk werden gezien. Hoewel we op goede voet stonden met het stichtingsbestuur dat speciaal voor dit project door de bewoners was opgericht groeide het wantrouwen. Over de eerste samenwerkingsovereenkomst werd maanden door advocaten onderhandeld waarbij ik me eerlijk gezegd meer aan de advocaten stoorde dan aan degene die ze hadden ingehuurd.

Na twee jaar werd door de stichting een projectmanager aangesteld om het proces te stroomlijnen en te versnellen. We zijn inmiddels twee jaar verder. Ik denk dat dat genoeg zegt over het nut van dit ingehuurde management. Gelukkig bleven we al die tijd als ontwerpers en projectbegeleiders betrokken bij de bouw.

Komt alles toch nog goed?

Terwijl het proces zich traag verder sleepte konden wij samen met collega Sander Bader het project volledig in BIM uitwerken. Er wordt een flinke duurzaamheidsslag gemaakt, het gebouw krijgt nieuwe trappen, eindelijk een lift en rondom een vernieuwde gevel.

Afgelopen zomer zaten we voor het eerst sinds het uitbreken van de Coronacrisis met veel bewoners bij elkaar. De sfeer was boven verwachting en dan wisten we nog niet eens dat alle nieuwe woningen een maand later al verkocht zouden zijn. Nog één keer mocht ik het project presenteren om het geheugen op te frissen. Het was een half jaar geleden dat de bewoners aan de hand van verschillende varianten hadden mogen kiezen voor de kleuren en materialen van de nieuwe kozijnen, de gevelplaten en de balkonhekken. De aannemer was druk doende met de bewonersgesprekken. Nog intensiever dan bij de start van het project overlegt de aannemer met de bewoners over de bouw. Bijna iedere woning is net weer wat anders en de kopers krijgen veel individuele keuzes. Het is een immense klus en ik hoop voor alle bewoners, bouwers en zelfs een beetje voor de managers dat we er over een jaar tevreden samen op terugkijken.