Flexwoningen zijn geen oplossing

Bijna dagelijks zien we berichten over stijgende woningprijzen. Studenten, starters en statushouders kunnen geen woning vinden. Op het ministerie, bij gemeentes en bij woningcorporaties leidt dit tot paniek. Zoals wel vaker is in crisissituaties het verstandiger het hoofd koel te houden dan overhaaste beslissingen te nemen. Helaas geeft minister de Jonge het verkeerde voorbeeld. Er moet direct een oplossing komen.

In plaats van een bouwkeet te plaatsen en degelijke woningen te bouwen kun je ook mensen in die bouwkeet laten wonen is de redenering. Honderd miljoen euro wordt uitgetrokken om 37.500 flexwoningen te realiseren voor het einde van de ambtstermijn van de minister. Ketenbouwers lopen het ministerie plat om hun “circulaire” wegwerpproducten aan de man te brengen maar niemand maakt de simpele rekensom die aantoont dat iedere flexwoning een desinvestering is. Een doorsnee woning in Nederland gaat meer dan honderd jaar mee. Flexwoningen worden gebouwd met een tijdelijke vergunning en moeten na 15 jaar worden verwijderd. Dat is een ongekende afschrijving. Omdat de flexwoning in korte tijd moet worden afbetaald zijn de kosten drie tot zes keer zo hoog. Dat verschil kan niet worden goedgemaakt in de bouw. Ondanks de lagere eisen die aan tijdelijke woningen worden gesteld is het verschil in bouwkosten met degelijke woningen hoogstens een paar procent en wanneer er iets hogere kwaliteit wordt gevraagd of de locatie complexer is vallen de tijdelijke woningen minstens even duur uit.

Sommige flexwoningen kunnen worden hergebruikt maar daar zijn forse kosten aan verbonden en ook een tijdelijke woning moet gefundeerd worden, aangesloten op water en elektra en de stoep en de tuin zal moeten worden aangelegd. Als na 15 jaar de flexwoningen verwijderd worden is er een nieuw probleem. Van de 8 miljoen woningen die in Nederland staan slopen we minder dan 20.000 woningen per jaar. Met het flexwoningprogramma van het ministerie komen daar over 15 jaar 37.500 woningen bij. De woningcorporaties die investeren in flexwoningen worden opgezadeld met een financieel probleem, de bewoners met inferieure kwaliteit en de problemen op de woningmarkt worden niet opgelost maar komen op termijn dubbel terug. De woningbouw kampt met veel problemen, prijzen zijn hoog, procedures duren lang en er is een tekort aan materiaal en personeel. Haastige oplossingen zullen die problemen eerder vergroten dan verkleinen.

Bovenstaande opinie werd eerder gepubliceerd in de Volkskrant en toegelicht op NPO radio 1.

Wat kost een flexwoning? Een unit van circa 40 m2 bruto kost rond de 100.000 euro excl. BTW. Dit is de prijs van aanbieders van dergelijke woningen. Wat deze prijs gaat doen wanneer er liften, fundering en entreehallen of galerijen moeten worden aangebracht is moeilijker te achterhalen. Hetzelfde geldt voor de vraag hoeveel advieskosten, grondkosten en kosten voor infrastructuur en financiering hier nog bij komen. Op bouwkostenkompas staan bouwkosten van circa 2.400 per m2 BVO excl. BTW. Iedereen die een beetje kijk op bouwkosten heeft ziet meteen dat voor dezelfde prijs prima permanente woningen zijn te bouwen. Die schrijf je in veel langere tijd af. Die 135.000 euro incl. BTW en opslagen die je nu aan een tijdelijke woning uitgeeft is over 15 jaar niets meer waard. Die investering kost je dus 135.000/15 = 9.000 euro per jaar aan afschrijving. Een permanente woning van 135.000 euro wordt per jaar een paar duizend euro meer waard.

Maar er zijn toch al flexwoningen? Jazeker, we bouwden de afgelopen jaren circa 2500 tijdelijke woningen per jaar. Hugo de Jonge wil dit aantal verhogen naar 37.500 woningen in de komende 3 jaar. Dat wil zeggen dat in rap tempo het aantal flexwoningen wordt vervijfvoudigd. Tijdelijke wijken zijn niet alleen duur in de afschrijving maar kennen vaak sociale misstanden als verhoogde criminaliteit, vandalisme en onveiligheid. Dit is dus niet alleen een financieel maar ook een maatschappelijk probleem.

En je bouwt flexwoningen toch sneller? De bouwtijd is slechts een klein onderdeel van het totale bouwproces. Met grondwerk en funderen erbij ben je misschien een half jaar sneller klaar. Voordat er gebouwd kan worden moet er nog steeds grond verkregen worden en een vergunning verleend. Daar gaan vaak jaren overheen. Zeker bezwaarprocedures kunnen processen vertragen en die bezwaren komen juist vaker als processen minder zorgvuldig worden doorlopen. Het is dus maar de vraag of het zo’n vaart gaat lopen met die tienduizenden flexwoningen de komende jaren en misschien is dat maar beter ook.