Woningen in Amsterdam worden met en zonder coronacrisis steeds duurder. Het is dus best begrijpelijk dat de hele Amsterdamse politiek, van links tot rechts, naar mogelijke oplossingen zoekt om wonen betaalbaar te houden. Helaas wordt daarbij alle redelijkheid uit het oog verloren. Het voorstel van wethouder Laurens Ivens om net als in de vorige eeuw een gemeentelijk woningbedrijf op te richten is daar het nieuwste voorbeeld van.
Er is een tekort aan betaalbare woningen, koop of huur. In Amsterdam wonen lijkt alleen mogelijk als je bereid bent meer dan 10 jaar op een wachtlijst te staan of als je heel veel kunt betalen. De gedachte dat we alleen door woningen bij te bouwen de prijzen naar beneden krijgen is te optimistisch. We bouwen in Amsterdam de laatste jaren meer dan ooit en de prijzen blijven stijgen. Het idee dat de gemeente zelf kunstmatig de prijzen moet verlagen is het recept om wachtlijsten nog verder te laten oplopen. Om tot een oplossing te komen zou het helpen als linkse en rechtse partijen hun stokpaardjes loslaten en denken in oplossingen die hun partijpolitiek overstijgt. Zo klinkt het onlogisch om sociale huurwoningen te verkopen om Amsterdam betaalbaar te houden tot je je verdiept in de cijfers.
Eerder werd onder druk van rechtse partijen door het vorige stadsbestuur de erfpacht omgezet in eeuwigdurende contracten met als gevolg dat op huizenbezit nog meer gespeculeerd kan worden. Linkse partijen bedachten de 40-40-20 doctrine waardoor slechts 20% van de Amsterdamse nieuwbouwwoningen in de vrije sector mag worden gebouwd. De prijzen van koopwoningen stegen nog harder terwijl de andere 80% woningen steeds kleiner werden om aan de vastgestelde budgetten te voldoen. Landelijk vertikken rechtse partijen het om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen en pleiten politici in campagnetijd zelfs voor meer leenruimte terwijl ook zij bij de economielessen hebben geleerd dat daardoor de woningprijzen nog harder zullen stijgen. Een zelfde blinde vlek hebben de Amsterdamse linkse partijen. Er is een tekort aan betaalbare woningen in Amsterdam zeggen ze en dan wordt maar even vergeten dat meer dan de helft van de woningen in Amsterdam in de sociale gereguleerde huur wordt verhuurd.
Als we naar de aantallen kijken dan heeft Amsterdam meer dan genoeg sociale huurwoningen. Van de kleine 450.000 Amsterdamse woningen worden er ruim 225.000 verhuurd tegen een sociale huurprijs, een groot deel door corporaties en een ander niet onaanzienlijk deel door andere verhuurders. Die 225.000 sociale huurwoningen zijn genoeg voor de iets meer dan 200.000 Amsterdamse huishoudens die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor sociale huur, waarvan een deel niet eens huurt overigens.
Waarom er toch een tekort aan sociale huur lijkt te zijn wordt duidelijk als we kijken naar de verhuisbewegingen op de Amsterdamse woningmarkt. Het afgelopen jaar betrokken circa 60.000 Amsterdamse huishoudens een nieuwe woning. Vooral in de vrije huursector wordt veel verhuisd. Corporaties zien minder verhuisbewegingen. Per jaar krijgen amper 7500 huishoudens een nieuwe sociale huurwoning. Gemiddeld blijven Amsterdamse huurders 30 jaar in hun sociale huurwoning zitten. Een gemiddelde Nederlander verhuist eens in de zeven jaar. Dat Amsterdamse sociale huurders honkvast zijn is hartstikke mooi maar het betekent dat er geen woning vrijkomt voor nieuwe huurders.
De lage mutatiegraad in de sociale huur heeft als gevolg dat er meer dan 4 keer zoveel duurdere koop- en huurwoningen worden aangeboden dan corporatiewoningen. Dit probleem is niet alleen op te lossen met nieuwbouw. Van die 60.000 huishoudens verhuisden er 5000 naar een nieuwbouwwoning.
Om dynamiek te bereiken moet er iets veranderen in de bestaande voorraad. In plaats van een verbod op het verkopen van sociale huurwoningen zou het juist moeten worden aangemoedigd. Als een zittende huurder na jaren sociale huur voldoende verdient om een hypotheek af te sluiten is het voor de stad en voor de corporatie een prima overeenkomst om de sociale huurwoning aan hem of haar te verkopen. Het is beter dan het alternatief waarbij de huurder de rest van zijn of haar leven in een corporatiewoning blijft wonen. Als er voor iedere woning die corporaties verkopen aan zittende huurders een sociale huurwoning wordt bijgebouwd zal het aanbod aan koopwoningen én aan sociale huurwoningen in de stad stijgen.
Is dat niet precies wat zowel linkse als rechtse partijen zouden willen?
Harvey Otten 