Bouwen, bouwen, bouwen! In aanloop naar de tweede kamerverkiezingen buitelen politieke partijen over elkaar heen met plannen om meer ruimte te maken voor wonen. Ondertussen bouwen aannemersbedrijven fabrieken om standaardwoningen af te kunnen leveren en roepen lobbyisten op om zo min mogelijk regels te stellen aan nieuwbouw. Iedereen is er van overtuigd dat de woningmarkt gered moet worden door bij te bouwen. Het volgende kabinet gaat daar bijna zeker een minister voor aanstellen maar met welke opdracht moet hij of zij aan de slag? .
De bouwpaniek heeft een exact vast te stellen startdatum. 24 november 2017 werd de rapportage Primos 2017 uitgebracht waarin stond dat Nederland 1 miljoen nieuwbouwwoningen nodig heeft. Zoals dat vaker gaat is iedereen alweer vergeten dat dit een prognose was voor 2035 en dat een deel van die verwachte bouwopgave bestond uit het vervangen van bestaande woningen. De woningbouwprognose wordt jaarlijks bijgesteld. Opvallend is dat in de laatste rapportage de trends van drie jaar geleden alleen maar zijn versterkt. Volgens Primos 2020 zal het aantal huishoudens groeien doordat er de komende 15 jaar in Nederland 750.000 alleenstaanden, met name 65 plussers, bijkomen. Volgens het CBS zal rond 2035 in heel Nederland het geboorteoverschot omslaan in een sterfteoverschot. In Noord Nederland, Twente, de Achterhoek, Limburg en Zeeland wordt op korte termijn al een krimp van de bevolking voorspeld. De grote steden blijven groeien maar dit komt volgens de primos-rapportage vooral door de verwachting dat jaarlijks tienduizenden buitenlandse kenniswerkers en studenten zich in steden als Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven willen vestigen.
Geld is niet het probleem
Wat voor gevolgen heeft dit voor de bouwpraktijk? Voorlopig zijn we nog de achterstanden aan het inhalen die we tijdens de kredietcrisis van tien jaar geleden hebben opgelopen. Er is een tekort aan woningen in populaire steden waardoor de prijzen worden opgestuwd. Starters kunnen niet op zichzelf gaan wonen, senioren kunnen geen passende woning vinden en gezinnen verlaten de stad op zoek naar een ruimere woning die ze wel kunnen betalen. Steeds vaker wordt geopperd om extra geld vrij te maken voor nieuwbouw. Dat zal de prijzen nog verder opdrijven. Geld was de afgelopen jaren niet het probleem. Of het nu gaat om huurwoningen of koopwoningen, om dure of goedkope woningen, beleggers, huurders en kopers staan in de rij. Misschien dat de Coronacrisis de vraag naar woningen iets dempt maar vooralsnog stijgen de woningprijzen naar nieuwe recordhoogtes.
Plannen duurt langer dan bouwen
Wie de woningmarkt wil veranderen heeft geduld nodig. Bouwen neemt tijd in beslag en de planvorming die nodig is om te kunnen bouwen nog veel meer. Voordat gestart mag worden zijn er jaren aan omgevingsvisies, bestemmingsplannen en vergunningprocedures voorbij. Bedrijven moeten verplaatst worden, wegen aangelegd en betrokkenen overtuigd. Enkel de bouwtijd verkorten levert een marginale tijdswinst tegen een hoge prijs. Het heeft op de lange termijn weinig zin ons land vol met containerwoningen, tiny houses en snelbouwpakketten te zetten. Juist omdat de ruimte in Nederland beperkt is moeten we zorgvuldig met de schaarse bouwlocaties omspringen om te voorkomen dat we woningen maken die al zo snel weer vervangen moeten worden dat we het woningtekort er in de toekomst mee versterken.
De plancapaciteit, de optelsom aan woningbouwplannen, wordt op verzoek van de regering jaarlijks door gemeenten en provincies in kaart gebracht. Volgens de laatste voorspellingen zijn er op de lange termijn voldoende bouwlocaties maar zal het woningtekort op de korte termijn verder oplopen. Het economisch instituut voor de bouw verwijst daarom naar de ruimte die er is buiten onze dorpen en steden. Ze vergeten daarbij gemakshalve dat het tegen alle trends indruist om nog eens een groeikern te bedenken of maar weer een wijk met eengezinswoningen tegen onze toch al verstedelijkte dorpen aan te bouwen.
De woningbehoefte is binnenstedelijk
In de wetenschap dat de grote steden fors blijven groeien en de vergrijzing buiten de steden leidt tot een stijging van het aantal alleenstaanden is de bouwopgave wezenlijk anders dan in de jaren vijftig, zestig, tachtig en negentig van de vorige eeuw. De briljante IT-er uit een ver land die een nieuwe baan en een nieuwe liefde in Nederland vindt is meestal niet van plan om te gaan forenzen naar een doorzonwoning in de polder. De babyboomer die wil verhuizen naar een gelijkvloers appartement wil dit graag in de eigen gemeente maar vaak liever vlakbij het centrum dan aan de rand van het dorp of de stad. Binnenstedelijk of binnendorpelijk bouwen voorziet in een behoefte en brengt veel maatschappelijk voordeel met zich mee. Minder autoverkeer, betere voorzieningen en meer ruimte voor landbouw, natuur en recreatie.
Een groot deel van de bouwplannen voor de komende jaren is al bekend. De vraag die we ons nu moeten stellen is waar en wat we over vijf, over tien en over vijftien jaar gaan bouwen. We hebben in Nederland 5 miljoen eengezinswoningen en maar 2,6 miljoen gezinnen met kinderen waarvan bijna 600.000 eenoudergezinnen. De keuze waar we voor staan gaat niet tussen het bouwen van rijtjeshuizen in de wei en piepkleine huurappartementen in de stad. Als we al een keuze moeten maken dan is het de vraag of we in onze steden niet meer ruimte willen maken voor gezinsappartementen en of er in onze vergrijzende plattelandsgemeenten wel voldoende seniorenwoningen zijn.
We staan met de hele bouwsector de komende jaren voor een grote opgave. Binnenstedelijk bouwen lukt niet met standaard oplossingen. Het vraagt om een zorgvuldige inpassing en flexibele systemen. Het lobbywerk om regels te omzeilen leidt alleen maar tot eindeloos juridisch getouwtrek. Lobby liever om bewoners en bedrijven te overtuigen dat er ruimte gemaakt moet worden voor nieuwbouw binnen de bestaande stad. Daar is volop bestuurskracht en politieke moed voor nodig. Stiekem een afgelegen wei volbouwen is op de korte termijn de makkelijkste manier om de bouwproductie op te voeren maar laat de prijzen in populaire steden alleen maar oplopen en zorgt er voor dat nog meer mensen niet het huis vinden waar ze graag wonen. Als er een minister van ruimte komt mag die zijn of haar energie steken in al die bouwlocaties die verscholen liggen in onze steden en dorpen. De plekken zijn er, de behoefte is er, nu nog de plannen.
Een verkorte versie van dit artikel verscheen 19 januari 2021 in Trouw
Harvey Otten 