Als het over onbetaalbare woningen in Amsterdam gaat zijn beleggers steevast de zondebok. Vooral de SP-wethouder staat voorop om te wijzen naar de pandjesbazen die de prijzen opdrijven waardoor geen verpleegkundige, politieagent of docent meer een woning kan kopen. Je zou voor minder een afkeer krijgen van dit linkse college. Toch zijn juist vastgoedbeleggers gebaat bij het beleid dat de linkse partijen voorstaan.
Neem nu de 40-40-20 doctrine waardoor in nieuwbouwprojecten 40% sociale huur, 40% middeldure huur en 20% dure huur en koop moet worden geprogrammeerd. Natuurlijk is dat een maatregel die veel nieuwe projecten nu vertraagt maar stel dat het lukt dan kan het voor eigenaren van vastgoed in Amsterdam interessant uitpakken. Waarom dat zo is vergt enige verdieping in de inkomensopbouw van Amsterdammers in vergelijking tot de woningvoorraad. Gelukkig zijn de meeste beleggers goed met cijfers dus ik doe maar eens een poging.
Het zal de meesten wel bekend zijn dat ruim de helft van de woningen in Amsterdam sociale huur is. 33% is een koopwoning en amper 15% is vrije sector huur. Op een bepaalde manier lijkt dat gelijk verdeeld met de inkomens van Amsterdamse huishoudens. Daarvan heeft ook ongeveer de helft een inkomen onder de grens die door de EU wordt gehanteerd om sociale woningbouw te rechtvaardigen tegenover ruim 40% van de Amsterdammers die bovenmodaal verdient.
De praktijk is weerbarstiger. Zo langzamerhand weet ook iedereen dat zo’n 15 tot 20% van de Amsterdamse sociale sector gehuurd wordt door scheefwoners. Minder bekend is dat 1 op de 3 koopwoningen in het bezit is van een huishouden met een laag inkomen. Verhoudingsgewijs huren Amsterdammers met een hoog inkomen relatief vaak wat ook wel begrijpelijk is omdat er weliswaar weinig vrije sector huurwoningen zijn maar mede daardoor liggen de huurprijzen daarvan ver boven wat we middeldure huur zijn gaan noemen.
Nog schever wordt het als we bedenken dat weliswaar de helft van de Amsterdammers een laag inkomen heeft maar slechts 33% in aanmerking komt voor een vrijkomende corporatiewoning. Omdat sociale huurwoningen veel minder vaak van bewoner wisselen dan vrije sector koop- en huurwoningen hanteren corporaties in Amsterdam de huurtoeslaggrens om voorrang te geven aan de allerlaagste inkomensgroepen.
Meer bijbouwen lijkt een logische optie maar zelfs al verdubbelen de corporaties de nieuwbouwproductie dan zal dat enkel de wachtjaren verkorten en slechts weinig veranderen voor wie nu niet in aanmerking komt voor sociale huur.
Als we de 40-40-20 regeling vergelijken met de inkomens van huidige Amsterdammers dan zien we dat de 40% sociale huurwoningen dus wordt gebouwd voor 33% van de Amsterdammers. De 40% middeldure huur is voor de 25% met een laag tot een modaal inkomen die niet in aanmerking komen voor sociale huur. De overige 20% van de nieuwbouw koop- en huurwoningen is voor de 42% Amsterdammers die bovenmodaal of meer verdienen.
Dat Amsterdam de doorstroming naar nieuwbouwwoningen afknijpt kun je onrechtvaardig noemen maar aangezien alleen vastgoedbeleggers deze rekensommen schijnen te begrijpen zie ik daar niet zo snel iemand de straat voor op gaan. Als die beleggers werkelijk zo cynisch zijn als de SP-wethouder het doet voorkomen dan zouden ze links moeten stemmen. Het oplopend tekort aan koopwoningen drijft de waarde van de woningen en de huurprijzen steeds verder op. Daar is een verpleegkundige, een politieagent of een docent niet bij gebaat maar een vastgoedbelegger wel.
Voor wie de cijfers wil checken; ze staan onder andere hier op de website van de metropoolregio Amsterdam.
foto: middeldure huurwoning in Jan Ligthartschool
Harvey Otten 