Wonen in Amsterdam wordt de laatste jaren fors duurder. Met de gemeenteraadsverkiezingen in aantocht buitelen politici over elkaar met maatregelen die de gemeente moet nemen om de stijgende huurprijzen te beperken. Hoe gek het ook klinkt, dat is slecht nieuws voor wie een woning zoekt. Nog meer gereguleerde huur zal de prijzen en de wachtlijsten alleen maar verder laten stijgen. Met zulk beleid is niemand geholpen.
Ondanks alle verhalen dat wonen in Amsterdam onbetaalbaar zou zijn is meer dan de helft van alle woningen in Amsterdam gebonden aan de regels van sociale woningbouw. Toch is het bijna onmogelijk om een betaalbare woning te vinden als je in het onderwijs, bij de politie of in het ziekenhuis werkt en meer dan 22.200 euro per jaar verdiend (zie dit artikel). De gemeente geeft voor de sociale huurwoningen namelijk voorrang aan de meest schrijnende gevallen. Er komen nauwelijks genoeg sociale huurwoningen vrij om in die behoefte voor de allerlaagste inkomens te voorzien.
Het bijbouwen van sociale huurwoningen lijkt een logische reflex maar het effect is averechts. De voornaamste oorzaak dat de wachtlijsten in de sociale huur groeien is dat er zo weinig wordt verhuisd. Wie een sociale huurwoning heeft weten te bemachtigen en per maand al snel 500 euro op zijn woonlasten bespaard zal nooit meer een andere woning willen of kunnen huren. De cijfers van de corporaties tonen dat aan. Uit de mutatiegraad waarmee bijgehouden wordt hoe vaak een woning van huurder wisselt blijkt dat huurders gemiddeld 30 tot 50 jaar in hun woning blijven wonen (zie dit artikel). In de vrije sector krijgen woningen om de 5 tot 10 jaar een nieuwe huurder. Als de sociale huurwoningen even vaak van huurder zouden wisselen dan waren er geen wachtlijsten.
Met de huidige druk op de stad zullen we nieuwe woningen moeten bijbouwen maar zelfs met de bouw op volle toeren groeit het aantal woningen in Amsterdam jaarlijks met nauwelijks meer dan 1%. De vraag of we daarvan de helft of een derde reserveren voor gereguleerde huur heeft dus maar weinig effect op het jaarlijkse aanbod aan betaalbare woningen. Het verder reguleren van de huurmarkt heeft dat wel. Als we alle woningen met een huur tot maximaal 1000 euro per maand gaan reguleren komen er veel gereguleerde huurwoningen bij. Op korte termijn lijkt dat prachtig totdat blijkt dat die huurders ook niet meer kunnen verhuizen omdat ze hun recht op een goedkope woning dan verliezen.
De wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn nu tien jaar en zullen alleen maar langer worden als we nog meer woningzoekenden voor gereguleerde huur in aanmerking laten komen. Om het evenwicht in de Amsterdamse woningmarkt te herstellen zijn hervormingen in de sociale huur nodig en meer vrije sector woningen. Er is veel wat we kunnen doen om de lelijke kanten van de vrije markt te bestrijden maar als niemand die hoge woningprijzen kan betalen dan zullen de prijzen dalen. Met iedere woning die we in de gereguleerde huur brengen drijven we de prijs in de vrije sector verder op. Het verschil tussen de gereguleerde huur en de vrije sector zal daardoor alleen maar groter worden. Meer gereguleerde huur is een doodlopende weg. Ondanks alle goede bedoelingen wordt het voor woningzoekenden in Amsterdam, rijk of arm, nog moeilijker een woning te vinden.
Sociale huurwoningen en vrije sector koopwoningen in Amsterdam Centrum
Harvey Otten 