Bouwen buiten de stad is bouwen voor leegstand

Hoge woningprijzen, drukke binnensteden, hipsters, airbnb’s, gentrification, we kunnen van mening verschillen of het een vloek of een zegen is, we kunnen niet ontkennen dat onze steden populairder zijn dan ooit. Terwijl we de triomf van de stad vieren ontstaat er een tegengeluid. Het volk wil nog altijd een huis met een tuin en een auto op de oprit. In de ideologische discussie tussen stad en land raakt ondergesneeuwd dat de groei van de steden een eenvoudig verklaarbare sociaal economische ontwikkeling is.

Amsterdam bijvoorbeeld kende een maximum van 870.000 inwoners in 1959. De jaren daarna begon de stad leeg te lopen. In 1985 waren er nog maar 675.000 Amsterdammers. Een overtuigend bewijs voor suburbanisatie. Tot we gaan kijken naar het aantal woningen. Tussen 1959 en 1985 daalde het woningbestand niet. Integendeel, Amsterdam groeide van 255.000 naar 320.000 woningen. Op zich is dat logisch te verklaren. In heel Nederland werden huishoudens kleiner en in Amsterdam werd die tendens versneld doordat het juist de gezinnen waren die naar Purmerend, Hoofddorp en Lelystad verhuisden. De woningproductie bleef op de lange termijn constant. Van 1959 tot 1985 en van 1985 tot nu groeide het aantal woningen met 1% per jaar. In 2017 had Amsterdam 430.000 woningen, bijna twee keer zoveel als in de jaren vijftig en toch is het aantal inwoners met 850.000 nog altijd lager.

In de voormalige groeikernen vindt nu hetzelfde proces plaats dat zich in Amsterdam ten tijde van de suburbanisatie voltrok. Wat de gevolgen daarvan zijn is een grote vraag. Twee derde van de woningen in Nederland is een eengezinswoning. Dat zijn ruim vijf miljoen rijtjeshuizen, tweekappers en villa’s bij elkaar. Als daar alleen gezinnen in zouden wonen hadden we veel leegstand want ons land heeft niet meer dan twee miljoen gezinnen met thuiswonende kinderen. Meer dan de helft van de eengezinswoningen wordt bewoond door één of tweepersoonshuishoudens. Om het dramatisch te schetsen zou ik al die verlaten kinderslaapkamers verborgen leegstand willen noemen.

De voormalige forenzenwijken vergrijzen. Terwijl we ons druk maken over de huizenmarktbubbel in het centrum van Amsterdam vergeten we de bubbel in de buitenwijken van de voormalige groeikernen. Honderdduizenden babyboomers laten daar binnenkort een eengezinswoning achter. De gezinnen die die huizen moeten gaan kopen kunnen steeds moeilijker een hypotheek krijgen. Er komt een moment dat de scheve verhouding tussen het aantal eengezinswoningen en het aantal gezinnen zich gaat wreken. Als je je hypotheek hebt afbetaald kun je nog lang in je te grote woning blijven wonen maar nieuwe kopers moeten zich voor iedere vierkante meter dieper in de schulden steken. De suburbane bubbel zal niet van de ene op de andere dag klappen maar wel langzaam leeglopen en daarmee de gedachte aan een nieuwe suburbanisatiegolf wegspoelen.

Het aantal gezinnen zal de komende decennia licht dalen. Eén- en tweepersoonshuishoudens, hebben een grote voorkeur voor wonen in de stad. Hetzelfde geldt voor hogeropgeleiden en migranten. Juist deze bevolkingsgroepen zullen toenemen. Op grote schaal eengezinswoningen bijbouwen buiten de stad zou dus een vreemde strategie zijn.

Het romantische idee dat gezinnen in de jaren zeventig de stad verlieten om het ideaal van een huis met een tuin te verwezenlijken is maar het halve verhaal. De leegloop heeft naast de destijds door de overheid aangemoedigde suburbanisatie twee minstens zo belangrijke oorzaken: de terugloop van de huishoudensgrootte waardoor veel minder inwoners binnen een zelfde stadswijk konden wonen en de beperkte mogelijkheid om binnen de stadsgrenzen de explosieve groei van het aantal huishoudens bij te benen.

Nog steeds daalt de huishoudensgrootte en het aantal inwoners blijft – vooral in de steden – stijgen. Belangrijk verschil is dat het tempo van de groei van het aantal huishoudens meer in de pas loopt met het tempo waarmee een populaire woonstad als Amsterdam binnenstedelijk woningen kan ontwikkelen. Met 1 procent groei per jaar heeft Amsterdam in 2035 een miljoen inwoners.

Op den duur zal blijken dat er meer mensen op zoek zijn naar een compact appartement in de stad dan naar een doorzonwoning in de polder. Laten we het hoofdstuk dat we suburbanisatie zijn gaan noemen afsluiten en daar bouwen waar de behoefte aan woningen het grootst is. Bouwen in de stad is geen ideologie maar een kwestie van gezond verstand.

Dit artikel werd eerder gepubliceerd op stadszaken.nl