Amsterdam groeit sneller en beter door kleine plannen

Voorspellen is altijd lastig behalve als het om wonen gaat. De behoefte aan wonen is bijna even primair als de behoefte aan eten. Voorjaar 2013 fietste ik met mijn XOOMlab-collega Joost Vorstenbosch door Amsterdam Oost. We hadden een lijst van meer dan honderd panden die leeg of bijna leeg stonden en we waren vast van plan er één te kopen. Aan de lunchtafel hadden we bedacht dat het mogelijk moest zijn een klein pand te verbouwen en geschikt te maken voor middeldure huurwoningen. Amsterdam groeide jaarlijks met 10.000 inwoners en er werd op een paar studentencontainers na geen woning gebouwd. Je hoefde geen helderziende te zijn om te bedenken dat er een grote behoefte aan woningen zou ontstaan. Dat niemand woningen durfde te bouwen had alles met geld te maken. Wij hadden ook geen geld maar toen we ons oog op een vooroorlogse school in de Transvaalbuurt hadden laten vallen werden we met open armen ontvangen. De meeste andere investeerders zaten op elkaar te wachten. Ze moesten wennen aan de lagere rendementen en de ingewikkelde opgave. Het is nu eenmaal makkelijker om in de wei te bouwen. De planbureaus werkten daar vrolijk aan mee. Planologen hadden berekend dat met zestigduizend extra woningen in Almere de volkshuisvesting opgave in de Noordelijke Randstad zou zijn voltooid. Helaas voor de grootschalige plannenmakers, de mondige stadsbewoner van tegenwoordig is geen volk dat zich laat huisvesten. Waar in de jaren zestig en zeventig Amsterdammers zich vrolijk naar Purmerend en Lelystad lieten verbannen komen de zonen en dochters in grote getale terug. Onbewust zoeken de nieuwe stadsbewoners een hoge dichtheid op. Dat ze kleiner wonen met minder buitenruimte tegen hogere prijzen nemen ze op de koop toe. De stad biedt werk waarvoor je niet in de file hoeft te staan en het is een prettigere plek om je vrije dag door te brengen dan in een verlaten slaapstad.

Ons idee voor de transformatie van de school was eenvoudig. Voor al die Amsterdammers die zich in de stad vestigen zijn weinig betaalbare woningen beschikbaar. De woningmarkt zit op slot omdat meer dan de helft van de Amsterdamse woningbouw als “sociaal” is geoormerkt. Dat een ambtenaar sommeert dat je voor de verlichting in je badkamerkastje twintig euro per maand betaalt lijkt een anekdote uit de DDR in de jaren tachtig. Het is de werkelijkheid van het Nederlandse puntensysteem in 2016. Doordat de huur van bijna alle Amsterdamse huurwoningen kunstmatig onder de “sociale” grens van 700 euro in de maand wordt gehouden rijzen de prijzen van de paar vrije sector huurwoningen die er zijn de pan uit. Wij wilden laten zien dat het in de vrije markt mogelijk is scherp geprijsde woningen aan te bieden. We hadden met onze architectenkennis in een dag tijd de kosten en de baten op een rij gezet. Het ontwikkelingsbedrijf van de gemeente had een jaar nodig om te berekenen wat de school moest kosten. Gelukkig bleef het Stadsdeel geloven in onze plannen.

Inmiddels hadden XOOMlab-collega’s René de Prie en Dirk Jan van Wieringhen Borski zich bereid getoond mee te investeren. In Buiksloterham hebben zij het CPO project Black Jack ontwikkeld. 34 ruime appartementen die in co-creatie zijn ontworpen. Na het succesvol neerzetten van een luxe woongebouw wilden zij graag laten zien dat het ook in een minder luxe segment mogelijk is kleinschalig te ontwikkelen. Juni 2014 kregen we een optie op de Jan Ligthartschool. Voor de kosten van een erfpachtcanon kregen we een jaar de tijd om tot een omgevingsvergunning te komen. In dat jaar moesten we de bestemmingswijziging van het pand door de ambtelijke molens krijgen en de buurt overtuigen van onze goede bedoelingen. Achteraf was het misschien geluk dat op weg naar het eerste buurtoverleg de ketting van mijn fiets liep. Ik hoefde maar mijn zwart besmeurde handen te laten zien en de buurtgenoten wisten dat wij anders zijn dan de marketingmensen van de grote ontwikkelaars en corporaties met mooie verkooppraatjes die helaas meestal verloren gaan in hun veelkoppige organisaties.

Met de gunfactor alleen konden we de ontwikkeling niet financieren. We gingen een samenwerking aan met aannemer Vink Bouw. Zij namen de helft van de voorfinanciering voor hun rekening. Beleggers stonden ondertussen in de rij. We kozen een kleine belegger die bereid was tegen een scherp beleggingsrendement te investeren en de ontwikkeling bij ons te laten. In de zomer van 2015 konden we starten met de verbouw. Binnenkort leveren we 19 middeldure huurwoningen in de Jan Ligthartschool op. We hebben woningen met een entresol in de oude gymzaal, zolderappartementen onder de 6 meter hoge kap, een maisonette in het oude kooklokaal en een ensuite in de kantoortjes van de conciërge. Het houten gebouw op het binnenterrein is het allerlaatste voorbeeld van de noodscholen die Nederland kort na de tweede wereldoorlog in ruil voor verse vis uit Oostenrijk importeerde. Het is nu gesplitst in 3 huisje en gepromoveerd tot gemeentelijk monument. Tegenover de noodschool komt een klein appartement in de oude fietsenstalling. Ieder klaslokaal is binnenkort een ruime loft. Wij denken dat dit de mooiste middeldure huurwoningen van Amsterdam zijn. Meer dan 200 potentiële huurders zijn dit met ons eens.

Vanaf start tot oplevering heeft de ontwikkeling minder dan 2 jaar geduurd. Dat is ongehoord snel. We hebben het project al die tijd begeleid. Dat is terug te zien in het afwerkingsniveau. Waar de projectmatige woningbouw in Nederland vaak van de opdekdeuren en de abattoirtegels aan elkaar hangt hebben we met stompe deuren, een ambachtelijk tegelpatroon en tal van kleine ingrepen recht gedaan aan de kwaliteit van het schoolgebouw.

Ik ben er van overtuigd dat het feit dat wij dit project zo snel en tegen een prima rendement hebben ontwikkeld niet komt omdat wij zoveel slimmer zouden zijn dan de jongens en meisjes van de grote ontwikkelaars en corporaties. Het verschil is dat wij kleiner zijn. Daardoor zijn we meer betrokken. Er lekt geen geld en kennis weg via managementlagen en we kunnen makkelijker anticiperen.

In nieuwe posities die we verwerven hanteren we dezelfde strategie als bij de Jan Ligthartschool. We houden zo lang mogelijk de grond in bezit zodat we geen concessies hoeven te doen aan lieden voor wie winstmaximalisatie belangrijker is dan woningkwaliteit. We verkopen het project pas als het ontwerp vastligt en met vergunningen en aannemingscontracten is geborgd. Door de gekte van de markt is geld geen probleem. Beleggers willen dolgraag zo snel en zoveel mogelijk kapitaal kwijt in vastgoed in Amsterdam. Het aardige daarvan is dat de rendementen dalen. Laat ik dat even toelichten; het is niet eens zo heel lang geleden dat beleggingen in woningen 10% rendement moesten opleveren. Een woning met een waarde van 200.000 euro moest toen 20.000 per jaar oftewel 1670 euro per maand opbrengen. Onder druk van de lage rente nemen beleggers tegenwoordig genoegen met een rendement tot onder de 5%. Diezelfde investering van 200.000 euro kan dus bij een maandelijkse huur van 835 euro. Helaas heeft het ontwikkelingsbedrijf dat ook door. De gemeente laat de grondprijzen navenant stijgen. Concreet wordt in de laatste tenders 1800 euro grondwaarde gevraagd voor iedere vierkante meter GBO. De residuele grondwaardeberekening (waarbij de grondwaarde gekoppeld wordt aan de vierkante meters woonruimte en niet aan de vierkante meters grond) werkt in deze markt averechts. Ooit was er angst dat er onder invloed van de vermaledijde vastgoedindustrie overal hoogbouw zou komen. Nu we graag willen dat er veel woningen komen is het vreemd dat iedere vierkante meter extra woonruimte wordt afgestraft.

De opgave voor Amsterdam voor de komende jaren is om binnen de bestaande stad compacte woningen te realiseren. Daar ligt een enorme kans. In mijn beleving is niemand slechter geworden van de gentrificatie van de Jordaan en de Pijp. In oud West en de Oosterparkbuurt was dit proces voor de crisis al volop aan de gang. Amsterdam Noord, Bos en Lommer en zelfs Diemen en Slotervaart beginnen al mee te profiteren van de aanzuigende werking van Amsterdam. In de bestaande stad is veel meer ruimte dan vaak gedacht wordt. Amsterdam kent ontelbare plekken met verlaten bedrijfsterreinen, leegstaande overheidsgebouwen en vergeten kavels. Dat zijn complexe ontwikkellocaties. Over een project als de Jan Ligthartschool zou voor de crisis jarenlang gesteggeld zijn. Het project is te klein en dan ook nog in een binnenstedelijke situatie in een monumentale omgeving. Voor grote partijen zijn dit soort ontwikkelingen verliesgevend. Gelukkig zijn in het diepst van de crisis nieuwe clubs opgestaan. Vaak met architecten als initiatiefnemers. Bij transformaties in de stad maar ook op nieuwbouwlocaties in de Buiksloterham, de Houthavens en in het Amstelkwartier tonen zij aan dat kleine ontwikkelingen van tussen de 10 en de 30 woningen tot een hogere kwaliteit leiden en sneller tot stand komen. Niet voor niets werden het afgelopen jaar bijna alle Amsterdamse architectuurprijzen aan dergelijke projecten uitgereikt. Kleinschalige plannen doorbreken de monotonie van de grote corporaties en woningbouwers. In recente stedenbouw wordt voortdurend gezocht naar individuele expressie en identiteit. De stadsbewoner wil voor zijn of haar geld een woning om zich thuis te voelen. Met kleine projecten is dat meer dan een oppervlakkig sausje. Wie bij het zoeken van een woning vrij zou kunnen kiezen zou een woning willen in een klein project. Voor minder geld dan in de seriematige bouw krijg je een woning waaraan tot aan het laatste detail aandacht is besteed.

De komende 10 jaar wil Amsterdam 100.000 woningen bouwen. Meteen klinkt de roep om grootschalige ingrepen en grootse plannen. Een kortzichtige reflex. De stad begint eindelijk te herstellen van de vernielingen die door grootschalige plannenmakers zijn aangericht. Aan de vernieuwing van de Bijlmermeer en Amsterdam Nieuw West wordt al een kwart eeuw gewerkt om het grootse denken van de moderne stedenbouw terug te brengen tot een schaal die past bij de mensen die er wonen. Onder Jan Schaefer is de stedelijke structuur van de Indische buurt, de Kinkerbuurt en de Dapperbuurt om zeep geholpen. De goedkope woningen die dertig jaar geleden stadsvernieuwing werden genoemd zijn nu de rotte plekken in de stad.

De kracht van Amsterdam zit in projecten die een kleinschalige invulling hebben gekregen. De negentiende eeuwse ring en de grachtengordel zijn fantastische voorbeelden hoe kleine projecten tot een snelle uitbreiding van de stad leiden. Kleine partijen kunnen het zich niet permitteren om projecten te laten stagneren, faseren of te speculeren op een grotere ontwikkelwinst. 50.000 woningen bouwen gaat sneller met 100 partijen dan met 10. Al die gelijktijdig ontwikkelde projecten doen recht aan de diversiteit die past bij een levendige stad. Op een enkele torenflat na is ieder woningbouwproject op te delen in projecten tot maximaal 30 woningen. Als Amsterdam de nieuwe stadsbewoners snel goede woningen wil bieden hoeft ze niet groot te denken. Amsterdam moet ruim baan bieden aan het kleine initiatief.

dit artikel verscheen eerder in Forum 11 uitgegeven door Architectura et Amicitiae