Een kleine tien jaar geleden ben ik naast het ontwerpen gestart met het zelf ontwikkelen van woningen. Destijds hadden we onszelf voor de woningen in de Jan Ligthartschool opgelegd het project in middeldure huur te realiseren. Nu gaan we met wooncoöperatie Eureka 100 huurwoningen in Amsterdam West bouwen en bepalen de toekomstige bewoners grotendeels zelf de huurprijzen. Bij andere projecten eist de gemeente een deel sociale huur en moeten we onderhandelen of dat zonder corporatie mag. Het is ons ook al overkomen dat we woningen in de “betaalbare koop” zetten om na een jaar te ontdekken dat de eerste woning alweer verkocht is met een paar ton winst. De projecten die we samen met de collega’s van XOOMlab, van Ruimtemaken, van de Kraaipan BV en van FourK6 hebben ontwikkeld zijn een druppel op een gloeiende plaat. Toch hebben ze me veel geleerd over de eerlijke en oneerlijke aspecten van de Nederlandse woningmarkt.
Volgens artikel 22 van de grondwet is de “bevordering van voldoende woongelegenheid” de taak van de overheid. Of de overheid zich daarvoor voldoende inspant is een voortdurende politieke discussie maar het is wel degelijk zo dat het aantal woningen de afgelopen jaren veel sneller is gestegen dan het aantal inwoners.
Ondanks dat we steeds meer woningen per inwoner hebben blijkt het steeds moeilijker een woning te vinden. Politici roeptoeteren daarom dat er meer gebouwd moet worden. In 2022 groeide de woningvoorraad met 1%. Als het al zou lukken die groei net als in recordjaar 2008 tot 1,1% op te rekken gaat dat minder verschil maken dan wordt gesuggereerd. Wat woningzoekenden vooral belemmert is de factor geld. De prijzen van de woningen stegen nog sneller dan de aantallen. Gelukkig lijken de woningprijzen door de stijgende hypotheekrente af te vlakken maar dat wil niet zeggen dat het makkelijker wordt aan een geschikte woning te komen.
Daarom wordt opnieuw naar de overheid gekeken. Het bevorderen van voldoende woongelegenheid is niet genoeg, de overheid moet er ook op toezien dat de schaarse woningen eerlijk verdeeld worden.
In de Nederlandse woningbouw wordt veel minder aan de markt overgelaten dan dat je zou denken wanneer je de kritische geluiden over de “op hol geslagen huizenmarkt” leest. Ruim 1 op de 3 woningen in Nederland zijn gereguleerde huurwoningen. Daarvan wordt de huurprijs vastgesteld door de overheid aan de hand van een puntensysteem. De meeste van deze woningen zijn corporatiebezit. In de grote steden is het aandeel gereguleerde woningen nog hoger en in Amsterdam is nog altijd ongeveer de helft van de woningen gereguleerde huur.
De prijzen in het niet gereguleerde deel van de markt zijn onverminderd hoog waardoor zelfs het christenliberale kabinet overstag is. De grens voor gereguleerde huur wordt opgerekt. Over een paar jaar valt de helft van de nu nog vrije sector huurwoningen onder het door de overheid vastgestelde puntensysteem dat de huurprijzen reguleert.
Waar in een losgeslagen markt alleen de rijken in een grote woning op een populaire locatie kunnen wonen daar blijft dankzij de gereguleerde huur het wonen in bijvoorbeeld de grote steden ook voor modale inkomens betaalbaar. Daarmee komt meteen het volgende dilemma. Hoe gaan we die woningen verdelen?
De corporaties hanteren wachtlijsten voor de inschrijvers op hun woningaanbod. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning is 7 jaar en in sommige gemeenten nog veel langer. Wie een nieuwe baan in een andere gemeente vindt zal langer moeten forenzen, wie genoegen neemt met een kleiner of minder centraal gelegen huis begint voor straf weer onderaan de wachtlijst.
Het vinden van een gereguleerde huurwoning vergt minder geld maar meer geduld. In de meeste gereguleerde woningen worden daarom maximale inkomensgrenzen gesteld aan huurders die “profiteren” van de lagere woningprijzen. Binnen die lagere inkomens wordt aan steeds meer doelgroepen voorrang gegeven. Voor kwetsbare groepen wordt al langer urgentie verleend en de laatste jaren is daar de beroepsvoorrang voor onderwijzers, zorgpersoneel en politiemensen bijgekomen.
Ik zou niet durven te beweren dat de vrije markt eerlijk is maar het alternatief met voorrangsregels en inkomensplafonds is niet veel beter. Veel toewijzingsregels zijn een momentopname. Wie een goedkope woning heeft weten te bemachtigen gaat slechts beperkt meer huur betalen als zijn of haar inkomen stijgt. Wie als gescheiden alleenstaande met de kinderen versneld een goedkoop huis krijgt hoeft niet te vertrekken als de kinderen het huis uit zijn en een nieuwe partner zich heeft aangediend. De docent die een half jaar na het sluiten van een huurcontract een baan buiten het onderwijs vindt kan moeilijk gedwongen worden om te verhuizen.
In een ideale wereld kan iedereen een passende woning vinden maar in een ideale wereld zouden voorrangsregels en inkomensplafonds om precies diezelfde reden niet nodig zijn. De mensen die vol enthousiasme voor meer regulering op de woningmarkt pleiten vergeten dat wel eens.
Het streven om de schaarse woningen eerlijk te verdelen creëert nieuwe schaarste. Wanneer dezelfde woning ineens voor driekwart van de prijs wordt verhuurd zijn er veel meer mensen die zo’n gereguleerde woning willen en kunnen huren. Omdat er minder huurwoningen in de vrije sector overblijven wordt de prijs daar juist opgedreven. Het is dat mechanisme waardoor een hoger aandeel gereguleerde huur leidt tot langere wachtlijsten in de gereguleerde en hogere huurprijzen in de vrije sector. Misschien zijn de hoge woonlasten in Nederland wel het gevolg van het feit dat Nederland veel meer gereguleerde huur heeft dan andere Europese landen.
Het eerlijker maken van de woningmarkt werkt helaas even vaak ongelijkheid in de hand. Als we onze maatschappij eerlijker willen maken dan kunnen we de ongelijkheid beter bij de bron aanpakken. Een wijziging van het belastingstelsel draagt daar meer aan bij dan het verder reguleren van de woningmarkt. Natuurlijk moeten we zorgen dat wie niet in staat is zelf een woning te betalen toch een dak boven het hoofd krijgt. Wanneer dat betekent dat huurders die tot ruim boven modaal verdienen door de overheid aan een woning moeten worden geholpen dan is het woningbeleid doorgeschoten. Dat we in Nederland twee tot drie keer zoveel gereguleerde huur hebben dan in de rest van Europa is niet persé iets om trots op te zijn. Het streven zou moeten zijn dat mensen zoveel mogelijk de vrijheid krijgen om zelf te kunnen kiezen waar en hoe ze willen wonen.
Hoe kan het dan anders? Dat is nogal een technisch verhaal maar vooruit dan. In Nederland is het grootste probleem dat het belastingtechnisch veel voordeliger is om te kopen dan om te huren. Zelfs Klaas Knot, President van De Nederlandsche Bank lukt het niet om het kabinet te overtuigen dat de hypotheekrenteaftrek verder moet worden verlaagd en dat huiseigenaren vermogensbelasting over de eigen woning zouden moeten betalen. Als de politiek te laf is om kopers eerlijk te laten bijdragen dan zit er weinig anders op dan dat we huurders ook belastingvoordeel geven. Voor huurders wordt dat gedaan door middel van (huur)toeslagen. Om voor huurtoeslag in aanmerking te komen moet een huurder in een gereguleerde huurwoning wonen. Dankzij de huurtoeslagen kan de overheid de lagere inkomens meer financiële armslag geven. Met het uitbreiden van de huurregulering is het ook de bedoeling dat er meer woningen komen waar de huurders huurtoeslag voor mogen krijgen. Aan de andere kant wil de overheid de verhuurders wél meer vermogensbelasting opleggen. De combinatie van huurregulering én vermogensbelasting zorgt ervoor dat verhuurders dreigen een groot deel van de 300.000 vrije sector huurwoningen die gereguleerd zouden moeten worden te verkopen. Wanneer het kabinet zou besluiten de regelingen voor huurtoeslag uit te breiden dan kan er meer huur worden betaald en kan het verschil tussen gereguleerde huur en marktprijzen beperkt blijven. Door de vermogensbelasting te koppelen aan de mate waarin de markthuren de (gereguleerde) huurpunten overstijgen heeft de politiek tegelijkertijd een wortel (huurtoeslag) en een stok (vermogensbelasting) om de marktpartijen de gereguleerde huur te laten rekenen. Nog mooier zou het zijn dat het gehele belastingstelsel wordt herzien en vooral vereenvoudigd, daar helpt dit voorstel niet bij, maar meer huurtoeslagen, minder strenge huurregulering en meer vermogensbelasting is een begin om de woningmarkt iets eerlijker te maken.
Harvey Otten 