Kunnen we nog betaalbaar bouwen?

De allermooiste dingen zijn onbetaalbaar. De zon laag boven het IJmeer, een uil in de knotwilgen langs de Pandelaarse Kampen of, om te midden van deze clichés Willy Alberti te parafraseren; de glimlach van je kinderen. Toch willen we voor onze woningen, waar we dagelijks in leven, vooral dat ze betaalbaar zijn.

Hoe realistisch is die eis vraag ik me af wanneer ik naar de stijgende bouwprijzen kijk en wat moeten we eigenlijk verstaan onder betaalbare woningen? Is een woning betaalbaar tot een bepaalde prijs of is de betaalbaarheid afhankelijk van de woninggrootte, de locatie en de doelgroep? Hebben we het bij betaalbaarheid over huur of over koop? En als het dan gelukt is een betaalbare woning te bouwen, wat schieten we daar als maatschappij mee op?

Als ik een poging doe om te definiëren hoe de betaalbaarheid van een nieuwbouwhuis kan worden bepaald dan begin ik met drie factoren:

1. De kosten om een huis nieuw te bouwen.

2. De waarde van de grond waarop het huis staat.

3. De inkomsten van de huurder of koper van de woning.

Bouwkosten

Dat een nieuwe auto duurder is dan een tweedehandse vinden we vanzelfsprekend. Voor tweedehands kleding, meubels en boeken betalen we ook minder. Voor nieuwbouwwoningen geldt dat ze vaak goedkoper zijn dan bestaande woningen. Dat is wonderlijk als we bedenken dat er steeds hogere eisen worden gesteld aan de energiezuinigheid, dat de lonen ieder jaar stijgen en dat de materialen waar we mee bouwen ook niet goedkoper worden. Het is dankzij de stijgende prijzen van de bestaande bouw dat nieuwbouw concurrerend kan zijn maar de vraag is hoe lang dat kan blijven.

Bovenstaande stichtingskosten (exclusief grond) gaan uit van een theoretisch model. Als er geen warmtenet in de wijk ligt en de woningen een eigen warmtepomp moeten krijgen of als er lange heipalen onder de woning moeten komen dan stijgt de bouwprijs al snel. Zo zijn er veel meer aspecten die de kosten kunnen opdrijven en dan zijn kosten voor parkeervoorzieningen en wijkinfrastructuur ook al niet meegerekend. Daar staat tegenover dat er wat af te dingen valt op de vraag of 10% winst en risico reëel is wanneer we streven naar betaalbare woningen. Wanneer wij met de XOOMlab-kompanen of met Ruimtemaken bv ontwikkelen nemen we met lagere percentages genoegen, dat zijn dan ook complexere projecten waar de netto bouwkosten dichter bij de 2.000 euro per vierkante meter BVO liggen. Natuurlijk zijn er ook bouwers die beweren dat ze ruim onder de prijs een veredelde bouwkeet die ze een woning noemen kunnen leveren. In de praktijk zal blijken dat dergelijke beloftes snel verdampen als er reële eisen worden gesteld en dat het bouwen aanmerkelijk duurder uitvalt door het grote aantal risico’s en de stijgende bouwprijzen dan in bovenstaande minimale modellen.

Grondkosten

Wie aan een makelaar vraagt wat de waarde van een pand bepaalt krijgt de volgende top drie: Locatie, locatie en locatie. De bouwkosten verspreid door het land verschillen weinig. Door het grote aantal projecten is bouwen in de Randstad een paar procent duurder maar dit wordt ruimschoots goedgemaakt door de hogere opbrengsten. De meerwaarde zit dus vooral in de grond.

In Nederland wordt voor de waarde van de grond vaak gerekend met een residuele grondwaarde. Dit is de waarde die overblijft als de opbrengsten van de woningen worden verminderd met de kosten om de woningen te realiseren. Tegelijkertijd heeft grond een “comparatieve waarde”; dit is de te verwachten waarde van bouwgrond in vergelijking met bouwgrond in de omgeving. Omdat die te verwachten waarde niet altijd overeenkomt met de gewenste waarde wordt er beleid gevoerd om de prijzen van woningen te drukken. Zo ontstaat wat we een “normatieve waarde” van de grond noemen.

In onderstaand overzicht zijn de stichtingskosten per vierkante meter vergeleken met de gemiddelde vraagprijs voor woningen per provincie.

Op basis van de bouwprijzen zien we dat het op locaties waar een appartement minder dan 3.500 euro per vierkante meter opbrengt lastig wordt om kleine woningen te bouwen. Er blijft te weinig geld over om de grond af te nemen. Zelfs met een normatieve grondwaarde valt hier op veel plekken geen mouw aan te passen.

De bouwprijzen van rijtjeshuizen liggen lager maar daar staat tegenover dat deze een hogere grondquote hebben. Onder een rijtjeshuis ligt minimaal 100 vierkante meter grond. Aan de randen van Nederland lukt het nog voor minder dan 200 euro per vierkante meter bouwgrond te kopen, in de Randstad is die prijs naar 500 euro per vierkante meter gestegen en in de steden ligt de grondprijs vaak veel hoger. De meest eenvoudige nieuwbouw rijtjeswoning kost daarom al snel 300.000 euro. Starters op de woningmarkt hebben een stevig salaris nodig om daarvoor een hypotheek te krijgen.

Huurprijzen

Omdat het kopen van een huis voor veel kopers onbetaalbaar is geworden wordt steeds meer ingezet op huurwoningen. Voordat we kijken wie de huur van die nieuwbouwwoningen kunnen betalen moet ik, denk ik, kort toelichten hoe de huurprijzen samenhangen met de woningprijzen. Ook dat is natuurlijk van allerlei variabelen afhankelijk waarvan de belangrijkste de rentestand is. Verder zijn er de exploitatielasten, de kosten voor beheer, onderhoud en dergelijke, die de huurprijs opdrijven terwijl de waardestijging van het vastgoed de huurprijs juist kan drukken. Dankzij de stijgende woningprijzen daalde met name in de grote steden het rendement waarmee verhuurders genoegen nemen tot onder de 4%.

Als we dat omrekenen; wie huurt voor 800 euro in de maand betaalt per jaar 9.600 euro aan de huurder. Tegen 4% rendement levert dat ruimte voor een investering van 240.000 euro. Met de huidige stichtingskosten is een rijtjeshuis daarvoor, ongeacht de locatie, niet te bouwen. Voor nieuwbouwappartementen zagen we al dat de kosten op veel locaties hoger zijn dan de baten. Dit gat tussen kosten en opbrengsten wordt ingevuld door corporaties en beleggers die voor een deel van hun voorraad bereid zijn genoegen te nemen met veel lagere rendementen. Vaak betekent het kunstmatig goedkoop aanbieden van de ene woning een stijging van de woningprijs voor de andere. Als we dat doen voor de mensen die zonder tegemoetkoming een passende woning niet kunnen betalen is dat prima. De vraag is of dat met de huidige regelgeving lukt.

Betaalbaarheid

Het Nibud heeft een handige huurwijzer gemaakt om te berekenen of je een woning kunt betalen afhankelijk van je gezinssituatie, je inkomen en het type woning. Wanneer we dit invullen voor een sociale huurwoning met een huur net onder de sociale huurgrens van 763,47 euro per maand dan blijkt een huishouden met een besteedbaar inkomen van 20.000 euro dit goed tot redelijk te kunnen opbrengen.

Huishoudens met een hoger inkomen kunnen dus ook meer huur betalen. Omdat er een groot gat zit tussen sociale huur en vrije markt worden de laatste tijd in nieuwbouwprojecten afspraken gemaakt over middeldure huur. In Amsterdam is dat een huurprijs tot 1.041 euro (prijspeil 2022). Als we deze huurgrens invullen dan blijken alleenstaanden dat met een besteedbaar inkomen van 30.000 euro per jaar te kunnen opbrengen waar een stel zonder kinderen dat niet goed meer lukt en dat voor een gezin met kinderen onmogelijk is. Zij kunnen een huur van boven de 1.000 euro pas betalen als ze meer dan 40.000 euro netto per jaar verdienen.

Opvallend is dat volgens deze rekenmethode het overgrote deel van de gezinnen voldoende verdient om een hogere huur te betalen of een hypotheek te krijgen. 15,6% van de huishoudens, hoofdzakelijk alleenstaanden, is op sociale huur aangewezen terwijl 34% van de woningen in Nederland onder de sociale huurgrens valt. Daar staat tegenover dat de doelgroep voor middeldure huur met 28,7% van de Nederlandse huishoudens veel groter is dan het beperkt aantal middeldure huurwoningen dat wordt aangeboden. Het merendeel van deze huishoudens kan in de sociale huur terecht en een ook niet onaanzienlijk deel heeft een koopwoning zodat slechts 3 tot 4 procent, voornamelijk alleenstaanden en stellen zonder kinderen in de vrije sector naar middeldure huurwoningen op zoek moet.

Je zou met deze cijfers in de hand bijna denken dat de woningmarkt in Nederland in balans is. Voor wie start op de woningmarkt valt dat vies tegen. Hoewel Nederland verhoudingsgewijs meer sociale huurwoningen heeft dan waar ook ter wereld zijn de wachtlijsten lang. Dit is geen recent probleem, al decennia zijn er lange wachtlijsten ondanks dat het woningtekort gedaald is van 15% in de jaren vijftig naar 4% nu. De huidige wachtlijsten in de sociale woningbouw zijn het gevolg van de lage mutatiegraad, of in gewoon Nederlands, wie na jaren op een wachtlijst een sociale huurwoning heeft weten te bemachtigen verhuist de rest van zijn of haar leven niet meer waardoor er veel minder sociale huurwoningen vrij komen. Buiten de sociale huur wordt er wel veel verhuisd maar de 9% van de woningen die vallen onder de vrije sector huur zijn vaak veel duurder. Door de grote vraag en het kleine aanbod is van een vrije huurmarkt nauwelijks sprake.

Zoals we eerder zagen wordt de betaalbaarheid ook op de koopmarkt een steeds groter probleem. Ongetwijfeld zal de wal hier het schip gaan keren maar tot die tijd wordt het erg moeilijk een woning te kopen wanneer je niet een woning in verkoop hebt en mochten de woningprijzen stagneren of dalen dan wordt het nog moeilijker om nieuwbouwprojecten te realiseren.

Betaalbaar bouwen is secundair doel

Het staat buiten kijf dat we woningen moeten bijbouwen. Het aantal Nederlanders groeit nog steeds en gezinnen worden kleiner. Er ligt een flinke opgave en we zullen minstens de bouwproductie van 70.000 woningen die we nu per jaar opleveren moeten vasthouden. Betaalbaar bouwen is, hoe cru het ook klinkt, een secundair doel. De nieuwe woningen die we gaan bouwen zullen relatief duur zijn in vergelijking met bestaande woningen. De overheid kan afdwingen dat de huur en koopprijzen van nieuwbouwwoningen kunstmatig laag worden gehouden maar ook dat zal het realiseren van nieuwbouwprojecten bemoeilijken. In grote delen van Nederland zal met of zonder overheidsdwang betaalbaar moeten worden gebouwd wil een nieuwbouwproject zich niet uit de markt prijzen. Tegelijkertijd staat door de focus op betaalbaarheid de kwaliteit van nieuwbouwwoningen onder druk.

Keuzes maken

Beleid en dus ook woningbeleid betekent keuzes maken. Betaalbare duurzame nieuwbouw voor alle Nederlanders klinkt mooi als verkiezingsslogan maar in de praktijk zal een volgorde moeten worden aangebracht. In de eerste plaats moeten we kwalitatief volwaardige woningen bouwen, we zijn een welvarend land waar niemand in een noodvoorziening zou hoeven te wonen. In de tweede plaats moeten we voldoende woningen bouwen, er ligt nog altijd een grote bouwopgave en het is maar de vraag of met de hoge bouwprijzen de productie op peil kan blijven. Daarna kunnen we kijken voor wie we bouwen. Het heeft weinig zin om goedkope rijtjeswoningen te bouwen als we zien dat er vooral een tekort is aan kleinere appartementen. Evenmin heeft het zin om voor nieuwbouw naar goedkope grond uit te wijken. De bouwprijzen zullen daar al snel lager zijn dan de opbrengsten en dat zegt alles over de vraag van woningzoekenden.

We moeten betaalbaar bouwen niet verwarren met goedkoop bouwen. Als we de ongelijkheid in Nederland willen bestrijden dan is er wat belastingen en kansengelijkheid betreft een wereld te winnen maar voor ons voorzieningenniveau dienen we een hoge standaard aan te houden. Dat geldt zeker voor wat we ooit volkshuisvesting noemden. Goed waar het moet, nog beter waar het kan. Als we voor betaalbare woningbouw alleen naar de korte termijn kijken bouwen we woningen die voor starters te duur zijn en voor doorstromers te weinig kwaliteit hebben. In een oververhitte markt moeten we het hoofd koel houden. Betaalbaar bouwen is niets meer of minder dan een redelijke prijs vragen voor een kwalitatief goede nieuwbouwwoning.