Nadat we ons een paar jaar geleden nog zorgen maakten over de ingestortte woningmarkt staan de woningprijzen alweer over te koken. Er moet volop gebouwd worden. Minister Blok reist naar Azië om met Chinese, Koreaanse en Japanse geldschieters te spreken over investeringen in Nederlandse huurwoningen. VVD en d’66 hervormen het erfpachtsysteem dat de vrije markt zou belemmeren en linkse politici vinden dat er sociale woningen bijgebouwd moeten worden om wonen betaalbaar te houden. Dat zijn gemakzuchtige beloften waar een lange termijn visie nodig is. Juist nu de woningmarkt van enthousiasme uit elkaar spat is het moment om met impopulaire maatregelen de woningmarkt te hervormen.
Hypotheekrenteaftrek grootste subsidiepost
Het CBS pleit ervoor de vrije sector huur te subsidiëren om de stap tussen sociale woningbouw en vrije sector te verzachten. Liberalen, de VVD voorop, zijn tegen overheidsingrijpen. Toch verdedigen zij met hart en ziel de grootste subsidie die de Nederlandse overheid uitdeelt. Via de hypotheekrenteaftrek wordt jaarlijks 14 miljard euro teruggevraagd bij de belastingen en in de woningmarkt gepompt. Heel voorzichtig bouwen we dat af. Niet naar nul zoals bijvoorbeeld in Engeland is gedaan. We doen niet meer dan een marginale aanpassing en daarvoor nemen we tot 2050 de tijd. Ondertussen worden huizenkopers in Nederland nog steeds uitgedaagd zich maximaal in de schulden te steken. De prijzen worden opgedreven en nieuwkomers kunnen nauwelijks op de koopmarkt terecht.
Sociaal maakt niet betaalbaar
Links Nederland zou de koopsubsidie schandalig moeten vinden. Ons belastingstelsel is gebaseerd op het principe dat de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen maar door wat te spelen met aftrekposten als de eigen woning schuift bovenmodaal Nederland de rekening door naar iedereen die op de huurmarkt is aangewezen. Tegelijkertijd is er geen land ter wereld dat zoveel sociale huurwoningen heeft als Nederland. In de EU is in de meeste landen minder dan 10% van de woningen gereserveerd voor sociale huur waar Links Nederland denkt dat we met 30% onvoldoende sociale huisvesting aanbieden. Die kunstmatig goedkoop aangeboden woningen verstoren de betaalbaarheid. In Amsterdam is meer dan de helft van de woningen sociale huur. Tegelijkertijd is het zo dat er nauwelijks goedkope huurwoningen vrij komen. Waar woningen in de vrije sector gemiddeld om de 7 jaar van eigenaar wisselen is een sociale huurwoning in Amsterdam pas na 30 jaar beschikbaar. Wie het geluk heeft een sociale huurwoning te bemachtigen kan nauwelijks nog de stap naar de veel hogere prijzen op de vrije markt zetten. Het gevolg is dat met iedere nieuw gebouwde sociale woning de woningmarkt verder vast komt te zitten wat helemaal geen goed nieuws is voor wie op zoek is naar een betaalbare woning.
Er is geen vrije woningmarkt
Ondertussen doet de overheid hartstochtelijk mee aan het opdrijven van de prijzen. Onder het mom van Europese aanbestedingen laat het Rijksvastgoedbedrijf woningbouwers tegen elkaar opbieden om het maximale uit bouwgrond te slepen. De gemeente Amsterdam heeft op haar zelfbouwbeurs kavels op de markt gezet die kopers doen duizelen. Onder druk van VVD en d’66 en onder de SP-wethouder van wonen wordt in Amsterdam de laatste hindernis voor ongebreidelde speculatie gesloopt. Door het omzetten van gemeentegrond naar een systeem van eeuwigdurende erfpacht hebben investeerders vrij spel. Minister Blok zit al in China maar ook de Russen, Amerikanen en Arabieren hebben interesse in onze stabiele dure woningen. Dat is niet alleen maar slecht nieuws. Dankzij de grote vraag naar vastgoed wordt financiering goedkoper. Wanneer investeerders genoegen nemen met 1% minder rendement dan kan de huurprijs met 20% dalen. Helaas wordt het lagere rendement meestal niet verrekend met de huurprijs. Het drijft eerder de waarde van het pand en vooral de grond op. De mondiale investeerders zal dat als muziek in de oren klinken. Voor hen is Amsterdam en dat land dat er omheen ligt niet meer dan een stip op de kaart.
Hervorm de hypotheekrenteaftrek nu het kan
Met het voorbijtrekken van de crisis is de woningzoekende Nederlander niet veel geholpen. De hypotheekrente is extreem laag maar het wordt steeds moeilijker om een hypotheek te krijgen. Huren in de vrije sector kost minimaal 750 euro in de maand. In de grote steden krijg je daar net een tweekamerwoning voor. Om in aanmerking te komen voor sociale huur zal je minder dan modaal moeten verdienen en dan nog zullen de wachtlijsten voor sociale woningen alleen maar toenemen. Om het verschil tussen huren en kopen te dempen zal sneller en steviger ingegrepen moeten worden in de hypotheekrenteaftrek. De rentes zijn laag en de markt kan het nu aan. Door in een nieuw belastingstelsel de hypotheekrenteaftrek te ruilen tegen een lagere belasting op arbeid is nauwelijks iemand slechter af. We betalen jaarlijks 56 miljard inkomstenbelasting. Zonder de 14 miljard hypotheekrenteaftrek zou de inkomstenbelasting dus met 25% omlaag kunnen.
Hef het verschil tussen sociale huur en vrije sector op
De hervorming van de koopmarkt kan niet los gezien worden van de hervorming van de huurmarkt. In de sociale huursector is het scheefwonen niet recht te praten. Voor zittende huurders is het inkomen al veel hoger dan voor wie in de sociale sector mag instromen en dan nog woont 1 op de 5 huishoudens scheef. Het principe van de sociale huurwoning werkt niet wanneer het niet gerelateerd is aan het inkomen.
Sociale woningen waren ooit bedoeld voor de lage inkomens. De gemeente Amsterdam hanteert als laag inkomen een bruto jaarinkomen van ca 18.000 euro voor alleenstaanden en ca 24.000 euro voor gezinnen. Aedes, de vereniging van corporaties ziet huurders pas als scheefwoners wanneer ze per jaar meer dan 40.000 euro bruto verdienen. Dat grote verschil tussen wat we vaststellen als lage inkomens en wat de corporatiesector ziet als hun doelgroep is ontstaan doordat de maximale huurprijzen van sociale woningen tot ruim 700 euro per maand zijn opgedreven. Boven dat bedrag is het niet mogelijk huurtoeslag te ontvangen. Stel dat we die regel zouden laten vervallen dan komt iemand ook in aanmerking voor huurtoeslag wanneer hij of zij een duurdere woning huurt. Op die manier vervalt de harde grens tussen sociale huur en vrije sector huur. Een ruimere huurtoeslag maakt het mogelijk de kunstmatig laag gehouden huren in de sociale sector sneller aan te passen aan de huidige tijd. In ruil daarvoor zou de huurbescherming in de vrije sector verbeterd kunnen worden zodat voor alle huren een redelijke verhouding tussen huurprijs en WOZ-waarde ontstaat.
Subsidieer geen woningen maar bewoners
Nu wordt de huurtoeslag berekend aan de hand van het inkomen, de huishoudenssamenstelling en de huurprijs. Het lijkt voor de hand te liggen de huurtoeslag niet langer afhankelijk te maken van de huur die betaald wordt. Op die manier wordt te duur huren beloond. In plaats daarvan kan onderscheid gemaakt worden in de woonplaats waar gehuurd wordt. Iemand in Amsterdam betaald nu eenmaal meer huur dan in Delfzijl. Door de huurtoelage onafhankelijk te maken van de huurprijs kunnen huurders zelf kiezen waar ze hun geld aan besteden. Een systeem waarbij niet de woning maar de bewoner subsidie ontvangt is eerlijker en verstoort de woningmarkt minder.
In de discussies over de woningmarkt wordt van de politieke keuzes waar we voor staan een karikatuur gemaakt. Misschien dat marktwerking tot een wenselijk prijsniveau leidt maar van die marktwerking is geen sprake met 14 miljard euro subsidie op de hypotheekrenteaftrek. Betaalbare woningen is een prachtige verkiezingsslogan maar zo lang 1 op de 3 woningen door de overheid als sociale huur wordt opgeëist zitten we boven het maximum wat een gezonde markt aan kan. Het slachtoffer is iedereen met een modaal inkomen. Dat zijn de mensen die in de file naar hun werk staan omdat binnen de stad wonen onbetaalbaar is geworden. Die niet van baan durven wisselen omdat de banken een vast contract eisen. Voor wie bij een relatiecrisis een persoonlijk faillissement dreigt omdat de schuldenlast te groot is om alleen te dragen. Een politieke partij met lef komt op voor die gemiddelde Nederlander. Die is gebaat bij het versnelt afbouwen van de hypotheekrenteaftrek en het hervormen van de sociale huur. Wie durft?
Een verkorte versie van dit artikel verscheen 23 november 2016 in NRC
Harvey Otten 