Ooit komt het goed met de woningbouw. Een optimistische gedachte om het nieuwe jaar te starten. Eens zal de bodem bereikt zijn. Dan vraag ik me af of we al klaar zijn om op die bodem te bouwen. Al ver voor de crisis werd ons ontwerpers voorgehouden dat de woningmarkt zou veranderen. We zouden van een aanbod- naar een vraagmarkt gaan. Makelaars hebben de afgelopen jaren geleerd wat dat betekent. In tijden van hoogconjunctuur stonden voor ieder pand de kopers in de rij. Nu moet een woning er tiptop uit zien of erg goed geprijsd en liefst allebei. Voor alle woningbouwers die hopen dat deze situatie tijdelijk is vrees ik slecht nieuws. Ook na de crisis zal niet de verkoper bepalen wat een woning waard is maar de koper.
Zelfs na vier jaar crisis is de nieuwbouw van woningen nog niet klaar voor de veranderende marktomstandigheden. Forse ingrepen zijn nodig. Zowel in de hypotheken als in de sociale sector. In Nederland is 1 op de 3 woningen sociale huur. In Duitsland 1 op de 20. Wereldwijd is er geen land met een ook maar enigszins vergelijkbaar aandeel sociale huurwoningen. Het kan niet zo zijn dat we voor minder dan 7% lage inkomens ruim 30% sociale woningbouw in stand houden. De discussie over de sociale sector zou niet moeten gaan over scheefwonen maar over een scheve woningmarkt.
We hebben het ons jarenlang kunnen permitteren dat tegenover iedere 2 huizenkopers 1 gesubsidieerde huurder stond. Waar iemand die zich net op tijd voor een sociale woning had ingeschreven 400 euro betaalt is een modale koper met hypotheekrenteaftrek 1000 euro per maand kwijt. In de tijd dat de huizenprijzen jaarlijks stegen werd dat verschil goedgemaakt door de winst die op de koopwoning kon worden gemaakt. De banken bedachten aflossingsvrije hypotheken en niemand had er last van dat de rente die wij voor onze huizen betalen twee keer zo hoog is als in ons omliggende landen. We zouden prima zonder hypotheekrenteaftrek kunnen als we een eerlijke hypotheekrente mochten betalen.
Ondertussen zakt de productie van nieuwbouwwoningen onder de 40.000 per jaar. Hoe lang is een dermate lage woningproductie vol te houden? Waarschijnlijk veel langer dan we denken. Voor de crisis werden jaarlijks nauwelijks meer dan 50.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Op een voorraad van 7 miljoen woningen is het aandeel nieuwbouw al jaren nihil. Door het tempo waarin we nieuw bouwen dient een gemiddelde woning 150 tot 200 jaar mee te gaan.
De woningmarkt zit in een transformatieproces. Van een speculatiemarkt naar een beleggingsmarkt. Terwijl we in boeken, kranten en theater nog nasmullen van de strapatsen die de vastgoedpenose uithaalde is de tijd dat ieder nieuwbouwproject instant geld opleverde voorbij. Investeerders, zowel banken, gemeenten als beleggers hebben geduld nodig. In Nederland is één sector opvallend ondervertegenwoordigd in de woningmarkt. De vrije sector huur. In de grote steden viel een modale huurwoning tot voor kort onder het huurpuntensysteem. Om boven de huurpunten uit te stijgen was een dermate grote investering nodig dat minimaal 1000 euro per maand moest worden gevraagd om rendabel te kunnen verhuren. Waar in andere Europese steden veel geld belegd is in huurwoningen is de vrije sector huurmarkt in Nederland klein. Nu starters geen hypotheek meer krijgen en de centen in de sociale sector op zijn worden particuliere investeerders node gemist.
Het goede nieuws is dat woningen een degelijke belegging blijven. Op een woningmarkt die ook na de crisis vraaggestuurd zal zijn is kwaliteit een voorwaarde. Voor wie goedkoop wil wonen staat het land vol met woningen uit de jaren vijftig tot tachtig. De nieuwbouwopgave van de komende jaren is kwantitatief klein. Het zal gaan om unieke projecten, kleine aantallen, energiezuinig en degelijk. Verder kijken dan de huurpunten of de verkoopfolder. Bouwen voor de komende 150 jaar.
Lees meer:
In Nederland betaal je 2,5% meer hypotheekrente dan voor dezelfde hypotheek in Duitsland
Vergelijking woningmarkt Duitsland, Frankrijk en Nederland
Harvey Otten 
[…] Lees ook “wonen voor de komende 150 jaar” […]