Begin dit jaar kregen we van de bouwkostenadviseur de eerste raming voor één van onze grotere projecten. We zaten 2 miljoen boven de prijs waar we op hoopten. Mijn collega reageerde laconiek. Volgens hem was er niks aan de hand. 2 miljoen, dat was 10% van de bouwsom. We zaten nog in het begin van het ontwerpproces. Bij de uitwerking tot een definitief ontwerp zouden we de overschrijding terugbrengen tot 5% en voordat we met de aannemer een overeenkomst sluiten zouden we die laatste paar procent wegpoetsen. Zowaar lukte het hem het hele projectteam te overtuigen ons niet druk te maken over die raming. We gingen met goede moed verder.
Met terugwerkende kracht en omdat ik mijn architect-collega’s te vaak te weinig waardering geef kan ik niet genoeg benadrukken hoe briljant deze houding is. Dit zijn projecten die we zelf ontwikkelen en ontwerpen. Uit de tijd dat ik binnen architectenbireaus werkte voor grote organisaties en overheden weet ik hoe krampachtig op budgetoverschrijdingen wordt gereageerd. Ik heb aan vergadertafels gezeten waar eindeloos werd gedimdamd over een prijsverschil van amper 1.000 euro. Wanneer je dat doet met meer dan 5 personen dan kost het je snel meer dan dat het je oplevert.
Op een grotere schaal geldt hetzelfde. De afgelopen jaren hadden we te maken met schrikbarende prijsstijgingen in de bouw. Op het moment is dat tot rust gekomen maar dat wil niet zeggen dat de prijzen gelijk blijven of dalen. Volgens de BDB-bouwkostendata, die als onderlegger voor de meeste bouwkostenramingen worden gebruikt, moeten we ook de komende tijd rekening houden met een inflatie van 3%. Op een bouwprijs van 20 miljoen euro is dat 50.000 euro per maand.
Tegelijkertijd wordt er door heel wat mensen aan zo’n project gewerkt. Adviseurs voor de constructie, de bouwfysica, de bouwregelgeving, projectleiders, architecten, tekenaars, ontwikkelaars. Laten we er grofweg van uitgaan dat tijdens de voorbereiding van zo’n project van 20 miljoen euro de kosten voor personeel gelijk staan aan gemiddeld 4 fulltime werknemers. Per maand is dat nog eens minimaal 20.000 euro.
Tijd is geld en dat is bij bouwprojecten helemaal van toepassing. Een langere voorbereiding kost ons op bovenstaand project per maand minstens 70.000 euro. Bij projecten waar het budget heilig werd gesteld maakte ik regelmatig mee dat we vier maanden of langer alleen maar over de kosten aan het bakkeleien waren. Bovenstaande rekensom leert ons dat dan ondertussen de kosten met bijna 3 ton stijgen. In de commerciële wereld is de geruststellende gedachte dat ook de opbrengsten groter worden. Zeker als de inflatie hoog is wil dat nog wel eens lonen maar voor de projecten waar wij aan werken met betaalbare woningen en maatschappelijke functies is die ruimte er niet of is dat in ieder geval niet wenselijk.
Wie dit leest zal zich afvragen of wij niet ontzettend naïef zijn door gewoon verder te ontwerpen. Integendeel; natuurlijk houden wij rekening met de kosten. In het project waar de eerste raming tegenviel hebben we in het vervolgontwerp scherp op de prijs gelet. Even leek het zelfs dat we binnen budget bleven. Uiteindelijk lopen wij ook tegen een kostenstijging aan, we zijn geen tovenaars, maar achteraf kom ik tot de conclusie dat we er goed aan gedaan hebben rustig door te werken. Als we een pas op de plaats hadden gemaakt was het gat veel groter geworden. Het klinkt tegenstrijdig maar in projecten waar een scherpe prijs gevraagd wordt moet je niet teveel tijd verspillen met bezuinigen.
Harvey Otten 