Geachte mevrouw Keijzer,
Als architect en ontwikkelaar van woningbouwprojecten weet ik dat u als nieuwe minister van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening voor een grote uitdaging staat. Uw voorganger heeft poging op poging gedaan de woningbouwproductie te versnellen maar in de 2 jaar dat hij minister was stagneerde de productie van het aantal nieuwbouwwoningen en daalde het aantal vergunningen fors.1) Omdat u erop gebrand lijkt snel resultaten te boeken wil ik u bij deze een interessant plan voorleggen. Het is gestoeld op ervaringen uit de praktijk die ik als bouwprofessional en u als burger delen.
In de laatste vijf projecten die wij realiseerden werden wij geconfronteerd met omwonenden die van hun recht gebruik maakten om bezwaar aan te tekenen tegen het bouwen van nieuwe woningen. Dat deden zij met als enige doel de plannen te vertragen. U zult dit herkennen omdat u voor de bouw van 26 zorgappartementen tegenover uw woning als burger dezelfde tactiek hanteerde. Door tot aan de Raad van State door te procederen lukte het u deze broodnodige nieuwbouw met twee jaar uit te stellen. Met uw juridische opleiding wist u natuurlijk dat er geen kans was deze zaak te winnen en precies daar ligt de kans bouwprojecten te versnellen.
De omgevingswet is met alle zaken waar we tegenwoordig rekening mee moeten houden voor buitenstaanders misschien complex. Voor wie zich erin verdiept en de juiste adviseurs inschakelt blijkt dat wel mee te vallen. Energieneutraal bouwen en een circulair materialenpaspoort is nagenoeg standaard. Windhinderonderzoeken, brandoverslagberekeningen, bodemsonderingen en dergelijke rapporten zetten we in het digitale omgevingsloket om door kundige ambtenaren te laten beoordelen. Dankzij flora- en fauna-onderzoekers weten we of vleermuizen hun winterslaap houden in panden die we willen slopen, of vogels nestelen in het groen rond het bouwterrein en of er padden in de modder zitten verscholen. Met simpele aanpassingen in het bouwproces anticiperen we daarop. Zelfs dat stikstofprobleem staat bouwen nauwelijks in de weg. De commissies en rechters die u in het ongelijk stelden met uw bezwaren op het plan van uw overburen maakten dat keer op keer duidelijk.
Om processen te versnellen hoeven we de omgevingswet niet aan te passen, de bezwaarprocedures misschien wel, maar ik denk dat zelfs dat laatste niet nodig is. Die bezwaren beginnen namelijk pas te lopen als de omgevingsvergunning verleend is. In principe staan er 8 weken voor het verlenen van een omgevingsvergunning. Daarna ligt deze voor 6 weken ter inzage. Grofweg is 3 maanden na indiening duidelijk of de plannen goedgekeurd zijn en wat de aard van de bezwaren is. Die 3 maanden geven de tijd om een project voor te bereiden zodat er direct met bouwen gestart kan worden. Mocht u eraan twijfelen of dit gangbaar is dan kunt u dat navragen bij het bouwbedrijf waar u een commissariaat vervulde.
In principe kan er met een verleende omgevingsvergunning gestart worden met bouwen. Dit gebeurt dan op eigen risico. Wanneer blijkt dat er terecht bezwaar wordt gemaakt dan moet het bouwproject worden aangepast of in het ergste geval gesloopt. In de praktijk komt dit zelden voor. Desalniettemin is het probleem met bezwaarmakers zoals u dat banken en beleggers projecten niet mogen financieren zo lang de omgevingsvergunning niet onherroepelijk is. Dat de bezwaren kansloos zijn doet daar niets aan af. Het gevolg is dat projecten worden uitgesteld omdat er zonder onherroepelijke vergunning geen financiering is.
De kans dat een vergunning voor een project wordt ingetrokken is klein. Waarschijnlijk is het project nog lang niet geheel gebouwd als de bezwaarprocedure is afgerond en als het bezwaar al wordt erkend dan zal het meestal om een futiele aanpassing gaan en niet om een compleet ander plan.
Wanneer u als minister er bij banken en beleggers voor zou pleiten de financiering van bouwprojecten mogelijk te maken op basis van een verleende, maar nog niet onherroepelijke, omgevingsvergunning dan versneld dit veel bouwprojecten aanzienlijk. De kans is zelfs groot dat bezwaarmakers zoals u en uw buren helemaal afzien van de bezwaarprocedure wanneer de bouwplannen daar geen vertraging door oplopen. Minder bezwaren betekent dat minder ambtenaren en juristen zich hoeven te buigen over kansloze procedures en alleen al voor de vijf projecten met 130 woningen waar wij aan werkten zou het gemiddeld per project ruim een jaar tijdwinst opleveren.
Groet,
Harvey Otten
Bovenstaande open brief werd eerder gepubliceerd in Cobouw
Harvey Otten 